分析师点评
御沁园本次加推5A期所有别墅，本次在售共184套房源一并推出，其中别墅户型170-240平方米不等，总价539-900万之间，项目此次销售成交均价在35000元/平方米左右，而目前同区域在售别墅保利艾庐成交均价37000-38000元/平方米之间，相比较而言，本案价格优势明显。联排别墅共3层，一楼客厅餐厅，二楼次卧和客房，三楼主卧和书房，卧室错层排布。每户别墅赠送地下室20-30平方米不等，前后没有花园和庭院，但是顶层设为空中露台，增加户外体验，适合区域改善型且喜欢相对私密的独家居住空间的置业者。
| 户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 联排 | 171.00 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 联排 | 171.00 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 联排 | 222.00 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 联排 | 234.00 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 联排 | 234.00 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 联排 | 172.00 | -:- | - | - | - | 否 | - |
户型整体描述
项目户型基本上一样，只在面积和空间尺度上略有区分，边套较中间套则更多一个方向的采光，所以一般价格也更贵一些。户型最大的优势在于其客厅4.5m的挑高和餐厅7.1m的挑空，整体室内的空间尺度感非常好。二三层错层排布，南北向均设计卧室，可最大化利用面积。但是别墅户型比较狭长，横向面宽非常有限，顶层露台并没有宽阔的视野感，围墙遮挡后整体的户外体验分析师实地感受效果并不理想。
其他图片
该图为项目户型边套的的立体效果图，可看到每户有一个地下车位和地下室，项目客厅和餐厅一体且有4.5m的挑高，给人更强的空间尺度感和室内体验感。二三层为卧室错层分布，主次卧均可朝南，但楼层数多，业主上楼下楼容易产生不便。
上图是别墅的户型模型，从侧面可清晰看到客厅及卧室效果。主次卧均朝南，南北错层分布并带有南北阳台，卧室的舒适度整体还不错。三楼主卧的浴室偏暗，借错层露台接缝处采光，室内体验感略差。
分析师点评
御沁园户型面积从170-240平方米不等，但整体的户型布局基本没有太大差别，边套的户型更多一个方向的采光面，室内光线和宽敞度较中间套要好很多。本案毛坯交付，未来业主在室内设计和布置方面依然有很多的发挥空间，比如地下室的改造，露台的功能设计等等。项目户型由于比较狭长，横向面宽有限，于是在样板间采用了很多的镜面效果，使得室内显得不会非常局促。但实际上小面积别墅的面宽仅不到5m，整体室内入住后会有一定的局促感。
联排AS1
联排CN1
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项目170平方米的户型图如上，一楼采用全明U型厨房，空间宽敞舒适，体验感非常不错。但一楼的卫生间仅2平方米左右，非常局促，开关门都显得非常吃力。二三层主次卧错层排布，南北向阳台提供了更多的室外空间。但楼梯坡度较大，若有老人和小孩，其安全性有待保障。
项目客厅层高4.5m，餐厅带有楼梯上空的挑高，层高可达7m，整体一楼的效果还是比较大气的，有别墅的奢华感。主卧层高3.15m，相比市场的3m层高的平均水平也更加优化了空间尺度。地下室赠送面积因户型面积不同而异，20-30平方米大小不等，打造成健身房或儿童娱乐室还是不错的。露台两个错层，作为室外的茶餐厅或BBQ空间也能创造出更多的生活气息。
