分析师点评
碧桂园天玺湾是碧桂园威尼斯城的最后一期产品，其产品设计设计为45-61层的超高层住宅，户型虽有别于前期别墅，但其户型面积仍以150平米以上的大户型为主。
| 户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 四房 | 412.00 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 三房 | 236.58 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 四房 | 306.09 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 四房 | 336.27 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 二房 | 95.16 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 三房 | 158.69 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 一房 | 45.81 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 二房 | 107.91 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 三房 | 152.60 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 一房 | 60.82 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 一房 | 49.81 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 一房 | 70.88 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 一房 | 65.17 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 三房 | 156.39 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 四房 | 184.15 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 四房 | 196.13 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 三房 | 151.35 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 四房 | 200.73 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 四房 | 228.87 | -:- | - | - | - | 否 | 91.00 | ||
| 四房 | 413.00 | 3:2 | - | - | - | 是 | 91.00 |
户型整体描述
项目天玺湾1-5栋房源均为在售户型，五栋户型为沿捞刀河排布，南观碧桂园威尼斯城的整个别墅区，北观捞刀河。其中1号栋呈东南向排布，户型设计为大平层园。项目户型设计主要以舒适型住宅和舒适型精装公寓为主，户型层高设计均超过3m。
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分析师点评
项目户型设计偏向舒适型户型设计，整体户型面积均较大。由于项目为超高层建筑，项目户型公摊面积较大，得房率不占优势。此外，项目完全南北通透的户型较少，仅1号栋大平层户型可以做到。
三房3-3-A
户型优点：1、南北双阳台设计，南向阳台用于观景，北向阳台做生活阳台，使用起来舒适方便；
2、2间卧室朝南，可充分享受的冬日阳光，舒适度；
3、客厅、餐厅一体设计，显得空间开阔，舒适度提高；
户型缺点：1、针对150㎡以上的大户型来说，南北不通透成为一大劣势
2、主卧室面积仅有15.6㎡，空间较小，且没有衣帽间设计，舒适度有限
3、3个房间外墙均有承重墙设计，限制了窗户面宽，一定程度上遮挡了视野，舒适度欠佳。
4、该户型公摊面积大，得房率较低
总体来说，该户型153.47㎡，设计为3房2厅2卫，功能布局较为合理，但由于户型赠送面积不多，公摊较高，套内使用面积相对较少，舒适度将受到一定程度的影响，如主卧尺寸较小，且不带衣帽间设计。
四房1#
户型优点：1、南北双向阳台，具有良好的通风效果；南向7.9米长阳台不仅观景好，且餐客厅日照时间长，北向双阳台，其中长6.4m，进深达4.7m的景观阳台空间可改造性大，小的生活阳台可放置洗衣机，及一些卫生用具收纳。
2、主卧带独立卫浴及衣帽间；270度转角阳台，景观视野开阔。
3、电梯直接入户，电梯厅设有入户花园，可养花操植被等，舒适度较高。
户型缺点：1、该户型仅设置了3个卧室，并未设置保姆房，3个卧室中有一个卧室面积较小，宽仅有2.8m，舒适度欠佳；
2、家庭厅和客厅之间，有一道承重墙，该墙体使得户型南北通透性降低；
3、公共卫生间设置在厨房餐厅旁边，且没有明窗，任何时间使用时均需开灯，通风效果较差。
综合来看，该户型属于大平层，是豪宅户型，该户型景观视野为项目所有户型中最好的，整体来看该户型功能布局合理，舒适度较高。但该户型设计也存在着不足，如其只设计了3个房间，未考虑功能房和保姆房等，业主做装修时需要进行户型改造。
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