分析师点评
保利湖心岛现在售为别墅1-14号楼和小高层17号楼，包含户型区间在105-136平米的GD-1、GD-2、GD-3三种小高层户型和200㎡A、175㎡B两种别墅户型。共约225套房源，小高层均为13层，采用两梯五户设计。1、2、17号楼由于紧邻车道，楼栋价值相对较低。项目符合置业需求舒适度较高人群。
| 户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 四房 | 136.00 | 2:5 | 2.90 | 4.20 | 3.80 | 东北 | 东北 | 否 | 84.00 |
| 三房 | 105.00 | 2:5 | 2.90 | 3.90 | 3.60 | 西南 | 西南 | 否 | 84.00 |
| 四房 | 128.00 | 2:5 | 2.90 | 4.80 | 3.60 | 西南 | 西南 | 是 | 84.00 |
| 联排 | 201.00 | -:- | 2.90 | 6.80 | 4.60 | 西南 | 西南 | 否 | 84.00 |
| 联排 | 175.00 | -:- | 2.90 | 5.80 | 4.00 | 西南 | 东北 | 否 | 84.00 |
户型整体描述
本次开盘户型尺度开阔大气、功能性较强。小高层三种户型均为双卫设计，动静分区明显，有一定常规赠送面积，赠送面积可作为阳台、飘窗使用；所有户型均配置270°转角飘窗，提升整体采光通风效果，实用性高。
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项目别墅1-14号楼销售报价在200-350万元/套，分析师根据项目均价推断，每套首付在60-105万之间。按揭10年每月商业贷款需要还贷15297.95-26771.41元，20年每月还贷9749.41-17061.48元，30年每月还贷8081.3-14142.28元；小高层报价为7000元/㎡，总价在73.5-95.2万之间，按揭10年每月商业贷款需要还贷5572.82-7211.89元，20年每月还贷3551.57-4596.15元，30年每月还贷2943.9-3809.76元购房者可因此参考自身还贷能力。
分析师点评
本次开盘户型均为纯高端住宅产品。105㎡套三双卫GD-1户型，整体动静分区明显，设计270°转角飘窗，采光通风好；128㎡套四双卫GD-2户型，横厅设计，尺度感强，主卧套房设计，包含卫生间和衣帽间，舒适度高；136㎡套四双卫GD-3户型，浪费空间小，朝别墅，景观视野度高。综合来看，GD-1户型设计合理，功能齐全，且面积小，总价控制较好，对于预算有限的购房者，分析师重点推荐该户型；GD-2和GD-3户型舒适度高，且四房设计免去后期换房压力，对于有经济条件的购房者，可购买这两种户型。
三房GD-1
1.户型整体朝向南面，后期采光通风效果较好。两次卧相对，后期对于有孩子的家庭，方便父母照顾孩子，起居便捷。2.整体户型动静分区，且次卫与卧室区分离，私密性得到保证。劣势：1.整体户型朝向西南面，采光充足的同事，部分空间后期容易受到西晒影响。2.入户并未预留鞋柜位置，后期鞋柜设置将会使得入户处过道较窄。
三房GD-1
三房GD-1
三房GD-1
三房GD-1
三房GD-1
三房GD-1
三房GD-1
三房GD-1
三房GD-1
三房GD-1
样板间整体呈现效果较好，简洁明亮。但主卫进门较拥挤，后期若安门，将浪费一定空间，且浴室柜使用存在一定问题。
三房GD-1
三房GD-1
三房GD-1
三房GD-1
三房GD-1
三房GD-1
三房GD-1
三房GD-1
从各个区间的实测图可看出，主卧1.5m床体，床沿距离衣柜和飘窗均有80公分的距离，后期两头均可放置床头柜，若放置1.8m大床，也可放置双床头柜。不过衣柜为40公分，并不特别合理，一般衣柜为60公分可正常放置衣物。飘窗整体宽度约为1.5m，后期收纳空间较充足。
四房GD-2
优势：1.餐、客厅一体，整体为横厅设计，尺度感较强；餐客厅开间共4.2米，足够摆放主要家具。阳台、客厅、餐厅及厨房通连式设计，活动空间宽敞舒适。2.主卧面宽为3.6m，可摆放1.8m大床，最大可摆放2m宽电视机柜，衣柜设计双拉门，约60公分宽度，仅能摆放50公分的床头柜1个，剩余过道才能方便使用。且主卧带套房设计，私密性较好。3.户型整体南北通透，通风采光较好。劣势：1.厨房距离主卧卫生间较远，管道铺设距离长，会增加热水流通时间。2.最小卧室门正对客厅，私密性较低。3.整体户型走道较多较长，后期将浪费一定面积。
四房GD-2
四房GD-2
四房GD-2
四房GD-2
四房GD-2
联排A
优势：1.入户处设计门廊，私密性高。2.户型整体朝向南面，后期采光通风效果较好。卧室来说，第三层设计为夫妻主卧，二层包含两卧室，两卧室相对，后期对于有孩子的家庭，方便父母照顾孩子，起居便捷。3.负一层设计庭院，一层设计平台，二层设立双露台，三层设计露台，后期舒适度较高。劣势：1.两次卧朝向西南面，后期容易受到西晒影响。2.一层卫生间为暗卫，后期通风差，容易滋生细菌或造成废气回流。
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一个住宅的户型优劣与否，有以上5大标准可以供购房者参考。