分析师点评
：项目自2011年首次开盘以来，十二栋楼已经全部推出。目前1-6#楼已经售完，7#、8#楼剩余房源较少，目前主要对外销售9-12#楼，9-12#为23层的高层产品，根据克而瑞数据库提供数据，项目开盘当月销售较好，而后至今销量一直较为一般，尤其2014年至今，较为惨淡。该项目的售价与周边的在售项目相比，价格较为适中，所推的面积段较为丰富，在售面积分别为57-96平，95平，140平，152平，可以满足刚需及改善性客户需求。
| 户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 二房 | 70.00 | -:- | - | - | - | 否 | - |
户型整体描述
项目目前主要销售的是9-12#楼，该楼里一个单元，二梯六户，安静度较好，适合刚需或过度型客群选择，例如购买76平产品，首付三成，公积双人贷款67万， 30年还款，每月月供为3150.84元，两人公积金基本可以满足月供，如需自己补缴，大约每月只需添加1000元左右即可，月供负担小，不会影响家庭生活品质。
香水湾主要的销售卖点就是地段价值，项目紧邻香炉礁商圈，位于西岗区与甘井子区交界处，是目前香周路上唯一的住宅项目，且项目位于大连市主要的交通枢纽地带，坐拥已经成熟的香炉礁商圈，且紧邻青泥洼桥商圈的成熟配套，周边就居民区较多，1公里范围内配套较为成熟，从目前的客户成交来看，主要集中的都是对于区域价值看好的客群，以区域价值做为项目的主要成交原因，据分析师了解，该项目以政府，机关，公务员性质的人群购买较多，多用于结婚居住，另有一部分作为改善性用房。
分析师点评
本案户型设计面积段跨度比较大，一期产品主要以中等偏大户型为主，户型设计方正，更注重户型的舒适度，适合偏改善性的客群选择，二期产品主要以中小户型为主，更注重户型的功能性，但户型不太规整，适合刚需客群选择，项目整体户型均有阳台设计，可赠送一半阳台面积，得房率相对较高，可将阳台作为封闭式阳台，增加实际使用面积。
优点：1. 客厅和主卧朝南，卧室采光好，主要休息区和活动区舒适度较好，且开间较大，有利于家具摆放，实际居住不会有紧凑感，且客厅带有阳台设计，可作为茶室，或花台，提升生活品质，或与客厅打通，增加客厅活动面积。
2. 卫生间位于两卧室之间，方便业主起居，同时为明卫设计，均可设计淋浴间，干湿分离，空间较为宽敞，通风好。
3. 厨房位于整个户型的尽头，避免了油烟给屋内带来的环境污染，同时带有小阳台，可扩充厨房使用面积。
缺点：1. 入户处没有设计明显的玄关位置，需要自己设计玄关，空间稍有浪费，。
2. 厨房面积小，放置厨具，冰箱后，活动空间很小，需要打通小阳台，扩充厨房使用面积。
上乘的住宅格局应是方正宽敞，通风良好，首先各居室朝向应该以南北为宜，卧室和客厅至少各有一间朝南，各项数据显示，东西向的居室不仅采光通风不畅，另外，各居室形状宜方正规整，斜角布局与圆角布局虽然可以活跃空间，但不利于物品摆放，斜角和圆角会造成视觉错乱。而本户型的设计为南北方正户型，主卧室和客厅为南向，厨房和次卧位于北侧，主卧和客厅采光好，南北通风极佳。
厨房应该有采光和通风，厨房与卫生间并称为住宅的核心部位，是家庭活动的重要场所，设备密集。厨房除应具备良好的采光与通风，还应注意厨具的摆放和管道的布局。同时，厨房应以面向西北为最佳方位，以便油烟被南风吹散，难以在室内停留，利于身心健康。总之，如今的厨房已不再限于烹调、备餐，现已发展成储物、就餐等多功能混合的空间。本户型的厨房位于整个户型的西北侧，适宜储存食物，另外厨房在户型的尽头，不会受到阳光的直接照射，油烟问题也可得到完美的解决。
卫生间大小要合适，卫生间作为家庭的盥洗中心，是一个极具实用功能的区域。现在的卫生间一般包括卫浴，为了方便各卫具、浴具的摆放，卫生间一般宽在1.5-2.1米，长在1.2-1.8米左右最为合适。另外，卫生间易滋养细菌，并且常伴有异味，所以卫生间的门不易开向大门、卧室以及厨房门。本户型的公用卫生间为明卫，卫生间内部干湿分离，设计较为合理。
二房G
此户型为76平的两室两厅一卫户型，分布在二期产品11#/12#楼的中间户，此户型为纯南向设计，主卧室和厨房位于户型南侧，但厨房为西侧开窗，主卧连接270度观景阳台，提升居住品质，次卧有南向飘窗，采光较差，白天在屋内需要开灯照明，卫生间为暗卫，做不了干湿分离，通风较差，起居室与餐厅相连，餐厅位置处有开窗设计，但窗户开间比较小，采光效果不佳，白天在屋内活动需要开灯，户型整体功能性较强，在注重功能性的基础上加上观景阳台设计，一定程度上提升了居住品质感。
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