分析师点评
项目自2011年12月首次开盘以来，五栋楼已经全部推出，分别为1#、2#、3#、4#、5#号楼。目前3#、4#、5#楼已经售完，2#楼剩余房源较少，目前主要对外销售1#楼，1#为27层的高层产品，根据克而瑞数据库提供数据，项目开盘至今销量一直较为一般，尤其2014年至今，较为惨淡。该项目的售价与周边的在售项目相比，价格偏低，所推的面积段并不是很丰富，在售面积分别为59平，136平，159平，多以改善性户型为主。
| 户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 二房 | 136.72 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 一房 | 59.59 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 三房 | 159.07 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 一房 | 55.00 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 一房 | 61.00 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 二房 | 101.92 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 二房 | 105.17 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 一房 | 62.94 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 一房 | 67.76 | -:- | - | - | - | 否 | - |
户型整体描述
项目目前主要销售的是1#楼，该楼里三个单元，二梯三户，每层9户，安静度较好，适合高薪白领或对地段要求较高的改善型客群选择，也可作为投资购买，经分析师实际考察，此项目目前四分之一的业主均选择租用给小型公司，目前59平品，对外出租，价格在2500元/月，136平价格在4000元/月，本项目为70年产权，例如购买59平产品，首付三成，商贷51万，30年还款，每月月供为3024.81元，出租后，自己仅需每月添加600元左右即可，月供负担小，且有30年即可还清，还有40年的净利润。百年港湾主要的销售卖点就是地段价值，项目位于香炉礁商圈，是西岗区香炉礁商圈唯一的住宅项目，且项目位于大连市主要的交通枢纽地带，坐拥已经成熟的香炉礁商圈，且紧邻青泥洼桥商圈的成熟配套，从目前的客户成交来看，主要集中的都是对于区域价值看好的客群，以区域价值做为项目的主要成交原因。
分析师点评
本案户型设计大多都以中等偏大户型为主，整体户型设计功能性较好，但整体户型设计进深比较长，卧室采光稍有影响，且项目有北向海景资源，所以客厅均为北向设计，虽然项目做成玻璃外立面，增项项目采光，但客厅作为主要活动区域，北向设计，采光较差，居住舒适度较差，且整个项目均无阳台或飘窗等赠送面积，得房率相对较低，实际使用面积偏小。
二房A2
优点：
1.两个卧室均为南向，卧室采光好，休息区舒适度较好，且两卧室开间较大，有利于家具摆放，实际居住不会有紧凑感，且主卧带有阳台设计，可作为茶室，或花台，提升生活品质。
2.主卧套房设计，有独立衣帽间，功能更齐全，主人生活品质明显提升，主卧卫生间为明卫设计，均可设计淋雨间，干湿分离，空间较为宽敞。
3.餐厅采光设计，通风好，就餐区域宽敞明亮，较为舒适。
缺点：
1.客厅为北向设计，全天采光较差，虽有海景资源，但作为主要活动区域，舒适度较低。
2.进门无玄关设计，私密性及整体尊贵感降低。
3.公共卫生间为暗卫，虽为干湿分离设计，且内部可放置浴缸，提升卫生间的功能性，但通风采光较差，容易受潮。
二房A2
二房A2
二房A2
二房A2
二房A2
二房A2
三房A1
此户型基于159平的基础上，稍作修改，增加了书房设计，公共卫生间为明卫，其他功能区均比136平产品面积稍有增加，餐厅变为暗厅，无其他明显变化。公共卫生间为明卫，通风采光好，且可设计淋浴间，干湿分离，套房内卫生间可放置浴缸，居住品质感较好
三房A1
三房A1
三房A1
三房A1
三房A1
三房A1
三房A1
三房A1
三房A1
三房A1
三房A1
样板间内标注有层高标尺，十分清晰地可以看出项目十几层高，经分析师实际勘察，标注与实际尺寸一致，样板间体验较好。
从上面户型分析我们可以看到，虽然没有十全十美的户型，但我们可以比较利弊，从而选择利大于弊的户型购买，下面分析师分享一些看户型图时着重要看的细节，仅供参考。