分析师点评
中庚香海壹品项目总体量比较小，共49套别墅，分为独栋和双拼，独栋别墅37栋，双拼别墅12栋，面积区间在240-776平，容积率为0.39，该项目占地面积较小，建筑密度高，导致别墅之间私密性不太好，不过项目主打的英伦风格赠送空间（含庭院）达到100%以上；空间比较大，有地下室和停车场的赠送，附加值较高，但单价也相对较高。根据克而瑞数据库提供数据，该项目近期成交均价在20000元，算上赠送面积，均价在10000元左右，因为项目为远郊项目，去化率较低。
| 户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 独栋 | 332.00 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 双拼 | 215.00 | -:- | - | - | - | 否 | - |
户型整体描述
考量别墅的重要指标之一就是占地面积，一般的独栋别墅的占地面积应达到1.5-2亩之间，算是真正意义上的别墅。本项目一般的小独栋占地面积大概在0.5亩左右，最大的可达到1亩，整体看别墅的占地面积小居住人口不宜过多，别墅的传承性无法体现，最好作为旅游度假或周末休闲使用，也可作为老人养老。目前推出49栋英伦别墅已全部加推，产品花园面积较大，有车位赠送，一般在100-795平之间。别墅产品的得房率较高，因为没有分摊，因此该项目的得房率在100%以上。因此该项目属于非普通住宅，契税应缴纳4%。
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分析师点评
本案主要针对高端度假型客户，目前主要在售户型为278-776㎡毛坯小独栋。英伦风格别墅讲究私密性，一层一般有会客厅、客厅、餐厅，总面积在110平左右，二层一般三个房间，主卧加两个次卧，都属于主卧套房设计，虽然每个楼栋都有各自的功能分区，不过功能分区的各个空间面积都不算大，导致感受不到别墅的宽敞大气。赠送空间有地下室、车库、露台，花园。值得一提的是每栋别墅的庭院赠送面积虽能达到100平左右以上，但是因为是台地式设计，整体院落四面围合式，导致庭院的实际使用面积不大，无法设计大空间的娱乐设施。
独栋C
优点：
1. 一层布局客厅、餐厅、厨房，二层布局为卧室，地下影音播放室，娱乐室私密性比较好，功能分区明确。
2. 地下自带保姆房，洗衣服，空间分布明确，主人佣人位置分布明显。
3. 二层有三个卧室，且每个卧室都是套房，主卧次卧，自带庭院可做花园。
缺点：
1. 一层有两个客厅功两个功能厅距离之间较长，过道面积过于浪费
2. 一层因为做了一个客厅一个会客厅，导致厨房面积较小，而且缺少西式厨房，设计不合理。
3. 自带的台地式花园，整体赠送为100平左右，但是没有一个规整的大院子，台阶较多，做不了大型的家庭聚会场所。
综合来看，该别墅的面积适中，功能齐全，舒适度比较好，作为旅游度假，临时居住的场所还不错，周围青山环绕，小区绿化做得也不错，是一个休闲的好地方。
独栋C
独栋C
入户玄关空间比较小，样板间做成了客厅，空间约为15米，显得进门空间感比较不错。客厅的开间实际测量开间3.323米，进深5.302米，面积约为15㎡。作为别墅来说空间不大，而且，客厅没有放电视的地方，只能当做一个会客厅，离餐厅较远。
独栋C
独栋C
餐厅的开间实际测量6.680米，进深4.332米，层高3.977米，面积约为24㎡。作为别墅来说空间比较大，做了一个餐厅和一个吧台，整个空间比较大气，挑高设计，做的档次相当考究，在别墅厘米算是比较高端的。
独栋C
作为一个别墅项目，厨房只有一个中式厨房，缺少一个西式厨房，比较不符合现在人的生活理念，这不得不说是一种遗憾，建议把餐厅的酒吧台改成西式厨房，空间布局就更加合理一些了。
独栋C
独栋C
独栋C
独栋C
卧室，做套房设计，开间5.512米，进深3.849，约为15平方米，除了能放下一个2*1.8米双人床之外，还能在床尾放一个沙发，前面做一个电视背景墙观看电视。主卧房自带一个观景阳台，天气好的时候可以喝喝茶，晒晒太阳看海。
独栋C
卫生间实景图
独栋C
独栋C
次卧开间3.8米，进深3.5米，面积达13.3㎡，空间宽敞，样板间放置2*1.8米的床，过道剩余面积比较充足，可摆放两个床头柜边上可以摆放一个衣柜。
独栋C
儿童房，开间3.268米，进深4.222米，整体面积为13.44米，做的宽敞，能放下衣柜，书桌之后，还有剩余的地方，给孩子玩耍。
独栋C
独栋C
地下的面积全部为赠送面积，有一个6.687米开间，6.155米进深，层高2.952米的办公区，还有一个私人的小型会客厅，室外自带庭院能看见海，还有一个洗衣房和保姆间，这在一个别墅里面有那么多赠送面积算是比较难得的。
独栋C
独栋C
地下花园实景图
双拼F
优点：
1. 一层布局客厅、餐厅、厨房，二层布局为卧室，私密性比较好，功能分区明确。二层层还有一个小书房，也可以作为老人房，便于老人的活动，不用上下楼梯。
2. 赠送的地下分区明确有娱乐区，谈判区，儿童区
3.客厅挑空8米，尊贵感和空间感加强，完全没有压抑感，而且如果觉得空间不够用也可以做隔板，增加一个房间。
缺点：
1. 客厅和会客厅距离较长浪费面积多导致，缺少一个西式厨房，不符合现在人别墅享受的观点。
2. 花园为下沉式花园，赠送面积大，但是没有一个比较大的场地供孩子和家长踢球玩耍，算得上是遗憾。
3。 每个楼层的走廊进深过长，浪费面积较多。
综合来看，该别墅的面积大，功能齐全，舒适度较高，但作为旅游度假，临时居住的场所还不错，适合一家人和朋友来度假的时候在此居住。
双拼F
双拼F
双拼F
客厅的开间实际测量3.961米，进深3.42米，面积约为13㎡。客厅用来招待客人，开小型聚会都可以容纳，窗户还有一个飘窗可以闲暇时看看屋外的风景，客厅层高为4.5米，十分上档次，可以安置吊灯。
双拼F
双拼F
双拼F
客厅实测面积进深3.521，开间6.106，在一个21平米分作餐厅和客厅，在别墅项目中功能性是比较齐全，但是餐厅和客厅都略显局促，到不到享受的效果。
双拼F
厨房测量开间2.22，进深3.36，面积为7.45，厨房宽封闭式，有放冰箱的地方，但放不了双开门的，空间不大。窗户也比较小。
双拼F
双拼F
双拼F
主卧套房设计，经过测试开间为6.477，开间为4.14，主卧的面积在26平米左右，这样的空间不仅可以摆放大床，衣柜等家具，还可以摆放电视音箱的家电，并且主卧配有15平米的卫生间，卫生间可以放置浴池等生活用品，并且主卧南侧还有一个2.2米宽的阳台，业主不仅可以阳台放置一些杂物，晾晒一些衣物，同时也可以种植一些绿植，做成一个景观阳台，这样的主卧功能上、舒适上都是比较出色的。
双拼F
双拼F
主卧卫生间做的比较新颖，在中间的位置做了一个浴缸，两边做成了淋浴，前面就是洗漱台，但我们认为这样的装修对于平时居住非常不实用，第一私密性不好，第二容易溅水，不易清理。
双拼F
双拼F
二楼西向开间2.8米，进深3.5的小书房，平日里在书房里可观看花园的景色，将会心旷神怡。
双拼F
双拼F
次卧实际测量开间4.171米，进深3.9米，面积12㎡，跟主卧的面积稍微差一点，但是里面能放下一个书桌，一个衣柜，空间也不显拥挤。
双拼F
双拼F
双拼F
地下一层，在68平左右的分成四个功能区，分别是品酒区，谈判区，休闲区，儿童区，功能齐全，但是每个区域略显拥挤。
双拼F
双拼F
南花园宽12.23米，长8.1米，面积约为100㎡，还是比较宽敞的，而且南花园有利于植物的生长。