分析师点评
御园项目定位针对刚需首置客群，主力产品面积小特别适合用作婚房。项目整体产品面积区间是40-132平，可售产品面积区间是40-83平。在御园可售的一期产品中，1-2#规划为写字间，3-9#楼已经在售，10-11#楼还没有销售，最近一次加推是在2015年9月3日推出全新楼栋——7#楼18层小高，可售房源也集中在7#楼中，其余楼栋房源并不多。7#楼是一期最后一栋小高层，3梯8户（其中一部为货梯）。
| 户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 三房 | 94.80 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 | ||
| 二房 | 77.24 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 | ||
| 二房 | 61.84 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 | ||
| 一房 | 40.80 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 | ||
| 二房 | 80.11 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 | ||
| 二房 | 83.82 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 | ||
| 三房 | 111.51 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 | ||
| 二房 | 53.30 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 | ||
| 二房 | 77.62 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 |
户型整体描述
40平一房是颇受投资者的喜爱首付低总价，地脚配套成熟方便出租；59-83平两房功能齐全，总房款有20-25万元的跨度，对于首次置业的客群选择空间大。59平两房户型北向朝向，整体户型开间较大，以此弥补采光不足的缺陷，北向可观赏园区及石门山景观；79平二房两卧室朝南厨房卫生间分别独立，预留餐厅空间，客厅为东西朝向稍有不足；83平二房户型两卧室及客厅均朝南向，采光效果更好些，但客厅形为长条型，使用舒适感不佳。79平和83平户型都是南朝向，前方无楼栋遮挡，可远观城市景观亦可俯瞰富民公园全貌，景观视野体验度非常好。
其他图片
注：销售单价为目前项目销售均价，贷款方式为商贷基本利率
从贷款表可以看出，小户型设计有效的控制总房款，首付款业主9.3-20万以内，购房门槛低能接受的人群量大大增加，看中项目位置的客户很大几率都会在项目成功置业。
分析师点评
御园的产品是多梯多户设计，多数产品都不是南北通透的，所以产品多多少少都会受到采光一般、通风不佳等不利因素影响，但户型设计突出“功能齐全性”，对于开发商定位的首次置业刚需客群对户型的功能性有一定要求，所以御园59平户型即设计为两房，多数户型厨房都是独立的，提高业主的居住舒适度。
二房D
83平二房户型是南向朝向，两个卧室及客厅都是南向的，户型的采光充足居住舒适度很高。
优势：1、大尺度主卧：主卧的开间3.4米，进深4.5米，足有15平空间，对于83平户型来说，卧室尺度大可以放下大床和衣柜后丝毫不影响室内的行走动线；
2、独立厨房带窗：厨房封闭独立，内预留“U型”操作台空间，可容纳2人同时操作，并且厨房带窗户做饭产生的油烟可以及时排出去；
劣势：1、客厅开间小，进深长不方便摆放家具，若靠窗处摆放家具影响行走动线；
2、厨房及主卧前凸影响次卧的整体采光，即使朝南向屋内阳光依旧不够充足。
二房D
83平大尺度主卧测量开间3.15米，进深4.187米，样板间主卧使用面积约13平。由于卧室进深较大，床头朝东向，4余米的进深依次摆下1.8*2米的窗、床头柜和衣柜，依旧不会影响屋内的行走动线。
二房D
次卧是设计比较方正，测得卧室开间3.01米，进深3.132米，约9.4平，放下一张单人床和书桌后活动空间仍然比较充足。样板间摆放的是1.2*1.8米单人床，实际上摆放1.5*2米的标准床空间也足够用。
二房D
二房D
83平客厅进深比较长约6.902米，靠近窗户一端开间2.569米，开间比较小，不可以摆下沙发和电视，业主在装修是可以样板间把靠窗一侧用作餐厅，另一侧摆放沙发和电视。
二房D
二房D
厨房开间2.272米，最大进深处是2.267米，空间大小可以容纳2人同时操作，又带有窗户做饭产生的油烟随时排走，但从厨房窗可与邻居家窗对视，建议一薄纱做遮挡。
一房B
40平户型是东西朝向，厨房、餐厅分别独立，更有分离式卫生间，与常见的筒形户型相比，户型功能设计更用心。
优势：1、厨房封闭独立并带窗户，做饭产生的油烟可以及时排出去。L型操作台可实现洗菜、切菜、做菜在三步之内完成；
2、卫生间将洗手盆与坐便和淋浴分离，减少抢卫生间的尴尬局面；
劣势：1、卫生间是暗卫，众所周知卫生间是家中最潮湿的地方，依靠排风扇很难将卫生间的湿气散去，长此以往容易滋生细菌。
一房B
一房B
据了解御园层高2.9米，测量净层高是2.683米。40平样板间与户型图中稍有不同，卧室及客厅是没有明显划分的，分析师测量的卧室是依据样板间中划分的区域测量的。卧室的开间3.067米，进深5.751米。样板间中这么划分卧室空间是想放下连接衣柜的床，而实际上这样的床实用性并没有提高，反而因为左右和上面离柜子太近居住空间显得拥挤。
分析师建议家具摆放可学习户型图中设计，床头朝向窗户，靠墙一侧可以摆一个大些的衣柜增加储物空间。
一房B
40平厨房是东西朝向的，是狭长型厨房并带有窗户，厨房的开间1.4米，进深2.322米，安装操作台后可以允许两个人纵向使用但略显拥挤。由于厨房与卫生间正对，厨房的窗子还可以间接为卫生间通风，保持屋内干爽。
一房B
40平洗手盆设计的非常贴心，洗手盆与坐便和淋浴分离，两个人同时使用减少抢厕所的尴尬。