分析师点评
文德先生坐落于珠江路与文德南路交汇处。临近北京路步行街，商住氛围浓厚，周边生活、教育、交通配套也齐全。同时，由于坐落在老城区，单价偏高也让购房门槛升高，消费者在选择时需要考虑总价是否符合自己的要求。另外，项目本身带有一些不利因素，项目是由公寓洋房结合的单体楼，绿化小，密度高。洋房套均总价达420-460万元/套，公寓套均总价为200-260万元/套。购买和投资门槛较高，消费者应加以关注。
| 户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 一房 | 35.51 | -:- | - | - | - | 否 | 76.00 | ||
| 一房 | 40.13 | -:- | - | - | - | 否 | 76.00 | ||
| 一房 | 58.34 | -:- | - | - | - | 否 | 76.00 | ||
| 一房 | 60.20 | -:- | - | - | - | 否 | 76.00 | ||
| 一房 | 75.02 | -:- | - | - | - | 否 | 76.00 | ||
| 一房 | 80.16 | -:- | - | - | - | 否 | 76.00 | ||
| 一房 | 93.47 | -:- | - | - | - | 否 | 76.00 | ||
| 二房 | 82.07 | -:- | - | - | - | 否 | 76.00 | ||
| 三房 | 142.77 | -:- | - | - | - | 否 | 76.00 | ||
| 三房 | 131.59 | -:- | - | - | - | 否 | 76.00 | ||
| 四房 | 188.33 | -:- | - | - | - | 否 | 76.00 |
户型整体描述
文德先生自2014年1月份开盘以来共有两批推案，第一批推案是1月份推出了107套A栋酒店式公寓，第二批推案是2014年5月份推出了98套普通住宅。两批推案的主力户型为LOFT公寓36.33-98.84㎡、二房91.83㎡，三房132.25-146.27㎡，四房188.33㎡。由于楼栋呈现单体楼的形状，建筑密度也想多较高，绿化偏低，无小区应有的舒适配套。
其他图片
项目在网签情况看，截至2015年5月，公寓共成交64套，洋房共成交77套，相当于共成交七成产品，在售洋房还有两成可以出售，公寓还有四成可以出售。项目2015年5月洋房的成交均价在30,895元/平米，套均总价在450万/套，公寓的成交均价在31,685元/平米，套均总价在263万/平米，
从数据看，说明公寓产品的市场销售接受度一般，对于投资者来讲，公寓市场在广州货量较多，主要集中在外围区域，对项目的公寓产品存在一定的销售竞争压力。
分析师点评
项目主力户型为LOFT公寓36.33-98.84㎡、二房91.83㎡，三房132.25-146.27㎡，四房188.33㎡洋房产品。从户型的面积段上去看，项目涵盖产品线丰富，适合各种需求用户，有投资型的loft公寓产品，也有居住为主的刚需和改善型产品。这种在一栋楼就拥有的多面积段设计在市面上还是少有，公寓户型设计中规中矩，但是投资性较强。另外洋房的设计以高大尚的感觉居多，但是景观阳台的不规则性也给了用户带来摆放家具的不方便性。
二房H
该户型建筑面积约92㎡，套内面积约70㎡，得房率仅为76%，公摊面积过高。该户型为东北朝向，有可能会冬冷夏热。而入户花园设计，住户私密性有保障。多阳台设计，通风采光好，但是值得注意的是景观阳台的造型不够方正，对于摆放洗衣机或者其他东西的时候会有所麻烦。
三房I1
该户型建筑面积约146㎡，套内面积约111m2 ，得房率仅为76%，公摊面积过高。该户型为西南朝向，有可能有西晒。而入户花园设计，使用功能多样化，多阳台环绕户型，通风采光好，但是值得注意的是景观阳台的造型不够方正，对于摆放洗衣机或者其他东西的时候会有所麻烦。
一房A
小户型loft设计，适合单身用户和投资用户，小户型投资效果会不错。
一房A
一房A
一房A
一房A
一房A
