分析师点评
鲁能领秀公馆由35栋小高层和120套六联排微墅组成，配有一定面积的商业、写字楼及公寓，兼具环境与配套（规划）的地块优势是该项目的核心卖点。1#、7#、12#、13#、18#、25#楼在售，1#楼户型建筑面积为90㎡（建面），7#、12#楼户型建面为120㎡（建面）三室，13#、18#、25#楼户型建面为140㎡（建面）全明四室，建面均价14000元/㎡。观山联排别墅36-55#在售，户型建筑面积为198㎡（建面）、205㎡（建面）、251㎡（建面）、281㎡（建面），建面均价22000元/㎡。
| 户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 三房 | 93.00 | 1:2 | 2.90 | 3.90 | 3.30 | 南 | 北 | 是 | - |
| 三房 | 120.00 | 1:2 | 2.90 | 4.00 | 3.40 | 南 | 北 | 是 | - |
| 四房 | 142.00 | 1:2 | 2.90 | 4.80 | 4.10 | 南 | 北 | 是 | - |
| 四房 | 165.00 | 2:2 | 2.90 | 4.80 | 4.10 | 南 | 北 | 是 | - |
| 联排 | 247.00 | -:- | - | - | - | 南 | 北 | 是 | - |
| 联排 | 241.00 | -:- | - | - | - | 南 | 北 | 是 | - |
| 联排 | 209.00 | -:- | - | - | - | 南 | 北 | 是 | - |
| 联排 | 193.00 | -:- | - | - | - | 南 | 北 | 是 | - |
户型整体描述
所有楼栋均只有一种户型，93㎡-142㎡（建面）户型全部一梯两户，165㎡（建面）户型为两梯两户。93㎡（建面）及120㎡（建面）户型多分布于项目外围，而以注重生活的品质，更看重环境的142㎡（建面）、165㎡（建面）两种户型多分布于项目内部。
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本项目在楼栋梯户比方面，除165㎡大户型为两梯两户外，其余户型都为一梯两户设计，每个户型都为一个楼栋，整体楼栋居住人口密度较少，居住舒适。
分析师点评
本案主要定位为南部生态住宅项目，客群定位以刚改客群为主。目前在售93㎡（建面）三室、120㎡（建面）三室、142㎡（建面）四室，165㎡（建面）四室四种户型。其中A户型90㎡（建面）三室，一梯两户，南北通透，比较适合首次置业、对居住环境有较高要求的客户，C户型135㎡（建面）、D户型165㎡（建面），面积相对较大，为四房设计，户型舒适度较高，适合改善型置业客群。
三房B户型
优点：
1.户型方正，空间浪费面积少，全明通透，客厅及两卧室朝南，户型整体采光较好；
2.餐厨一体，半开放式厨房，满足中国北方人的烹饪习惯又不失时尚；
3.两个卫生间均为明卫，通风排气效果更好，使用方便。
4.全明户型带来深层次的居住体验，生活的时时刻刻都将兴隆山体资源及内部台地景观资源一览无余。
缺点：
1.客厅在两卧室之间，动静未分区，彼此在生活上可能会受到一定的打扰。
2.南向次卧开间只有2.8米，去除墙体及两米床以后仅剩50公分左右空间（如果带床头2.2米床仅剩30公分左右活动空间），行动可能会不太方便，且入口处有一狭长走道，造成一定的面积浪费且在视觉上有一定的压迫感。
三房B户型
三房B户型
南向三室，采光充足，主卧套房设计，住户私密性较好。客厅、餐厅、阳台一线，南北通风效果好，客厅空间感较大，居住舒适。
三房B户型
三房B户型
三房B户型
四房C户型
优点：
1.户型方正，空间浪费面积少，全明通透，客厅及两卧室朝南，户型整体采光较好；
2.餐厨一体，半开放式厨房，满足中国北方人的烹饪习惯又不失时尚；
3.动静分区，在一定程度上生活不受打扰；
4.两个卫生间均为明卫，通风排气效果更好，使用方便；
5.客厅南向阳台设两个门，阳台比较大，增大采光面积及方便通风的同时，舒适性也较高。
4.全明户型带来深层次的居住体验，生活的时时刻刻都将兴隆山体资源及内部台地景观资源一览无余。
缺点：
1.进门即是餐厅，无玄关，在视觉上有障碍，私密性较差，行动上也不太方便；
2.两个卫生间全部在休息区，客厅与卫生间距离较远，使用是不方便且也会造成休息区的干扰。
四房C户型
户型方正、南北通透、全明户型，户型内部动静分区比较明显，卧室居住环境静谧。
四房C户型
四房C户型
四房C户型
四房C户型
可以看出，四室空间都非常充足，能够满足三世同堂的需要；四室均能良好的看到室外的景观资源，兴隆山体资源成为潜在配置，对生活品质是质的提升；真实装修时，为了安全，窗的设计可能会有改变，景观即视感可能有所降低。
四房C户型
该户型客厅、餐厨南北一线，开窗后，南北的通风效果较好，同时增加客厅南北的进深深度。
三房A户型
优势：
1、户型南向两室，客厅带有阳台、主卧飘窗设计，增加户型的采光效果，主卧飘窗为270度角设计，视角开阔。
2、卫生间位于户型的中间部分，相对客厅及卧室来说，使用都比较方便。
3、入户门北向双卧室，距离客厅较远，相对环境静谧。
4、餐厅、厨房、客厅一线，增加客厅的进深深度。
缺点：
1、主卧距离卫生间相对较近，相对私密性较差。
综合来说，该户型为90㎡小三房，适合年轻的置业者，同时周边环境优越，相对居住舒适度较高。
三房A户型
三房A户型
三房A户型
90㎡紧凑型三室，在功能分区上设计比较合理，户型内部的面宽、进深较大，未来居住比较舒适。
三房A户型
三房A户型
三房A户型
主卧南向，飘窗为270度角设计，采光及视角效果都较好，同时主卧在面宽进深方面做得较好，未来床铺摆放及过道走路方便。
三房A户型
三房A户型
该户型为北向次卧，后期可做儿童房或书房，整体相对空间较大。