分析师点评
滇池国际会展中心拥全学龄段的教育配套和该片区内体量最大的商业配套,而山海湾是该项目的住宅一期,从产品上来看,53㎡一房虽然在整个区域内较为稀缺,但如果作为投资型产品,由于远离市中心,因此只能针对规划中的滇池国际会展中心CBD区的上班族,风险略大。71㎡二房和87-99㎡的三房作为刚需产品则可满足对居住环境要求较高,并且有教育需求的购房者。而作为主力户型的150㎡以上的高端改善型产品,设计以舒适性为原则,空间尺度较大,特别是300㎡以上的大平层在目前昆明市主城区内高端住宅中较为稀缺。
户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
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二房 | 71.00 | 2:3 | 2.90 | - | 4.00 | 东南 | 东南 | 否 | - |
一房 | 53.00 | 2:3 | 2.90 | 3.85 | 3.00 | 西南 | 否 | - | |
三房 | 87.00 | 2:3 | 2.90 | - | 3.90 | 东南 | 东南 | 否 | - |
三房 | 99.00 | 2:3 | 2.90 | 3.60 | 3.20 | 东南 | 西北 | 是 | - |
三房 | 129.00 | 2:3 | 2.90 | - | 3.60 | 西南 | 东南 | 是 | - |
四房 | 154.00 | 2:3 | 2.90 | 4.20 | 3.60 | 东南 | 西北 | 是 | - |
三房 | 133.00 | 2:3 | 2.90 | 4.20 | 3.60 | 东南 | 西北 | 是 | - |
四房 | 209.00 | 2:3 | 2.90 | 4.80 | 4.00 | 东南 | 东南 | 是 | - |
四房 | 150.00 | 2:3 | 2.90 | - | 4.20 | 西南 | 东南 | 否 | - |
四房 | 183.00 | 2:3 | 2.90 | 5.20 | 3.80 | 东南 | 东北 | 是 | - |
六房 | 377.00 | 2:3 | 2.90 | 5.20 | 4.00 | 东南 | 西北 | 是 | - |
户型整体描述
项目住宅楼栋采用V字形设计,朝向分为东南、西南、正南三种,大部分房间可观滇池,同时保证了房间的舒适性。从房型面积上来看,该项目包含了53-71㎡一房,99-133㎡三房,154-209㎡四房,383㎡六房,房屋面积较大,主要以舒适性为原则,因此总价较高,主要针对中高端购房人群。
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分析师点评
山海湾楼栋采用V字形设计,保证了大多数户型可观滇池。在户型设计上,该项目所有户型明厨明卫,着重于保证客厅有良好的景观视野和主卧拥有宽敞的尺度空间,但存在140㎡以下户型无工作阳台和大面积户型不注重面积控制的情况。在小户型方面,每个房间空间充足,大多数朝东南,舒适度高,加之该项目配套完善,对于刚需购房者来说是一个不错的选择。在大户型方面,120-200㎡的三房和四房产品并不注重面积控制,各个房间的尺度空间较大,但功能性略差。而300㎡以上的大平层在各个功能空间的设置较为合理,并且较为稀缺,分析师推荐购买。
一房A-4
优点:
1、明厨明卫无暗房,通风采光良好;
2、客厅带景观阳台,卧室带飘窗,增加使用面积;
3、卫生间采用三段式设计,做到了干湿分离。
缺点:
1、该户型大部分为西或西南朝向,有西晒的影响。
综上所述:50㎡左右的一房是昆明主城区内的主流投资产品,但由于项目远离市中心,因此该户型如果用于投资的话,在二手房市场主要依靠的是滇池国际会展中心CBD区的上班族。但由于分析师经过实地调研了解到,滇池国际会展中心CBD区正在处于规划阶段,因此具有一定风险。
三房B-1
优点:
1、明厨明卫,不易藏污纳垢;
2、三卧室均朝东南,有利于居住舒适度;
3、卫生间将面盆和卫浴分为两部分,实用性较高。
缺点:
1、客厅无窗,整个房间采光不足,舒适度低;
2.、餐厅到厨房需经过客厅,导致操作不方便,同时汤汤水水经过客厅不利于客厅的清洁。
综上所述:由于客厅无窗和餐厅与厨房被客厅相隔,使得该户型的整体格局在整个昆明主城区内90㎡左右三房中都属于最差的,分析师不建议购买!
三房B-2
优点:
1、户型整体通透,具有良好的通风,有利于提升居住舒适度;
2、客厅和主卧朝东南,舒适度高;
3、明厨明卫无暗房,通风、采光良好。
缺点:
1、厨房门与主卧门相对,烹饪时可能有油烟的影响;
2、公共卫生间距离两次卧较远,起居不方便。
综上所述:该户型由于做到了通透,并且客厅和主卧朝东南,因此拥有较高的居住舒适度。但厨房与主卧的门相对,使得主卧可能会受到油烟的影响,如果可将厨房门重新开在餐厅一侧则可避免这一问题。同时作为一个100㎡左右的三房,项目旁同样采用板式设计的中航城拥有两个卫生间,因此该户型在实用性方面相比周边楼盘同一面积段的户型略差。
四房B-4
优点:
1、户型整体做到了通透,具有良好的通风,有利于提升居住舒适度;
2、客厅、主卧朝东南,并且客厅带阳台,主卧采光面采用转角设计,实用空间大,视野良好,居住舒适度高;
3、三次卧距离公共卫生间较近,同时所处位置相对独立,起居方便,在休息睡觉时受到的影响较小。
缺点:
1、无工作阳台,洗衣机等家电设备只能放在景观阳台,不仅操作不方便,还影响客厅的景观效果;
2、三次卧朝西北,对居住舒适度有影响。
综上所述:该户型是项目中面积最小的四房,最大的优点是主卧窗采用转角设计,充分保证了面向滇池一面的景观效果。而三次卧和公共卫生间位于该户型北侧相对独立的空间,起居较为方便,与主卧相互不会干扰。但该户型没有工作阳台,同时没有额外的收纳空间,因此功能性不足。并且需要注意的是,购买西南朝向的购房者会受到西晒的影响。
三房B-6
优点:
1、户型整体做到了通透,具有良好的通风,有利于提升居住舒适度;
2、公共卫生间距离三次卧较近,起居方便;
3、公共卫生间洗漱部分与如厕、沐浴部分分离,提升利用率。
缺点:
1、无工作阳台,洗衣机等家电设备只能放在景观阳台,不仅操作不方便,还影响客厅的景观效果。
2、两次卧朝西北,对居住舒适度有影响。
综上所述:该户型所有户型的客厅和主卧均朝东南,居住度高。但作为一个133㎡的三房却无工作阳台和额外的储物间设计,功能性较差。
四房C-2
C2
优点:
1、客厅、主卧和一次卧朝东南,并且与大面积景观阳台相连,实用空间大,视野良好,居住舒适度高;
2、主卧和东南向次卧有步入式衣帽间,同时卧室过道还有独立储物间,空间利用率高;
3、房屋做到了通透,通风良好,同时采用了动静分区设计,日常活动和睡觉休息互不干扰;
4、厨房与工作阳台相连,操作方便。
缺点:
1、公共卫生间位于卧室尽头,私密性较差;
2、卧室过道较长,造成面积浪费。
综上所述:大部分为客厅、主卧和一次卧三开间朝东南,因此舒适度较高。整体格局做到了动静分区,保证了互补干扰。主要缺点是卫生间位于卧室尽头,不利于私密性。虽然这对于一个普通的四房来说属于比较好的,但该户型面积在200㎡以上,仅仅是在主卧和南向次卧增加了步入式衣帽间,在卧室过道处设置了一个独立储物间,该户型只是收纳空间较多,在功能性方面并没有得到增强。
四房C-3
优点:
1、客厅与长达7.9米的景观阳台相连,采光良好,同时餐厅带窗,增强了景观效果;
2、主卧采用飘窗设计,增加实用面积;
3、两次卧朝东南,有利于居住舒适度。
缺点:
1、客厅和主卧朝西南,居住舒适度低;
2、卧室过道较长,造成面积浪费。
综上所述:该户型面向滇池的客厅连接着一个长达7.9m的阳台,同时餐厅开有窗,加之主卧采用飘窗设计,因此景观效果较好。而两次卧朝东南,也保证了该户型具有一定居住舒适度。但由于主卧和客厅朝东南,导致了该户型会受到西晒的影响,下午室内温度较高。并且次卧部分过道较长,造成了一定的面积浪费。
六房D-4
优点:
1、客厅面宽5.2m,并且与270°圆形景观阳台相连,采光充足,视野良好;
2、会客厅、主人用房、佣人房相互独立,私密性高;
3、双套房设计,主卧拥有3.2m*5.4m的步入式衣帽间,并且还有棋牌娱乐室,功能齐全;
4、采用独立中式和半开放式西式双厨房设计,增添生活情趣。
缺点:
1、三次卧朝北,降低了舒适度。
综上所述:该户型面积达到了300㎡以上,在昆明主城区内的高端住宅中属于高端产品。虽然与同面积的别墅相比少了独门独户的花园,但没有了占用居住空间的楼梯,使得空间利用率更高,同时除去了上楼下楼所带来的不便。该户型将佣人房设置与客厅、娱乐室一侧,另一侧为主人卧室,中间由餐厅相连,并且两大独立空间均设有入户门,充分保证了户主的私密性。同时,主卧设有大面积的步入式衣帽间、设置有中餐和西餐两个厨房,并且拥有棋牌室,因此该户型的功能性较强。
二房A-1
优点:
1、客厅、主卧和次卧朝东南,居住舒适度高;
2、明厨明卫无暗房,通风采光良好;
3、客厅与餐厅相连,尺度感大。
缺点:
1、厨房与次卧门窗均相邻,烹饪时会有油烟的影响;
2、主卧门与入户门相对,私密性较差;
3、客厅和次卧受其他房间墙体的遮挡,采光和视线可能受到影响。
综上所述:该户型最大的亮点是客厅和两个卧室朝东南,并且作为一个面积仅71㎡的小户型,主卧拥有4m的面宽,因此舒适度较高。而项目内配套有该区域内唯一拥有全学龄段的教育资源,可满足刚需购房者对于教育配套的需求。
三房B-3
优点:
1、两次卧朝东南,有利于居住舒适度;
2、客厅、餐厅、主卧与长达10.4米的景观阳台相连,视野良好,光照充足;
3、主卧带独立卫生间,并且有一个2m*1.75m的储物空间,功能性强;
4、公共卫生间距离两次卧较近,起居方便;
缺点:
1、客厅、餐厅和主卧朝西南,有西晒的影响,并且客厅的窗与电视相对,白天可能反光严重。
综上所述:该户型最大的亮点在于客厅至主卧之间拥有一个长达9.4m的景观阳台,面向滇池的视线较好。主卧带有独立卫生间和面积较大的储物空间,功能性强。但值得注意的是,该户型主卧、客厅朝西南,受到西晒的影响较大,下午室内的温度可能较高,不利于居住舒适度。同时,该户型没有工作阳台,洗衣机、热水器等设备需摆放在景观阳台。
四房D-2
优点:
1、客厅、主卧朝东南,居住舒适度高;
2、客厅带270°圆形景观阳台,且双面开窗,视线良好,增加了景观效果;
3、主卧带独立卫生间和步入式衣帽间,空间充足,功能性强;
4、三次卧距离公共卫生间较近,起居方便。
缺点:
1、主卧与沙发相对,私密性差;
2、卧室过道较长,造成面积浪费。
综上所述:该户型为端头房,南北通透,客厅和主卧朝东南,居住舒适度高。与客厅相连的景观阳台为270°的半圆形设计,拥有良好的景观效果。但该户型仅仅主卧配置有空间较大的步入式衣帽间,并没有增加其他功能空间,因此作为一个180㎡的大面积四房,该户型功能性略显不足。