分析师点评
泰禾红御前期所推楼栋目前所剩房源不多，本次加推8#花园洋房和18#小高层公寓，花园洋房包含140平1-2层复式和129平米三房（标准层），由于复式附加值大，单价相比标准层单价要高，复式总价650-700万，标准层总价500-550万；小高层公寓包含88平米二房和109平米2+1房，总价350-450万，此类产品附赠空间也较大，后面会着重介绍；从项目产品定位来看，本案主要走精装改善型产品路线，相比同板块楼盘更注重产品品质，因此分析师建议对于社区品质及户型舒适度有一定要求的首置或者首改客户可以着重关注。
| 户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 四房 | 128.10 | 1:2 | - | 4.50 | - | 是 | - | ||
| 三房 | 128.11 | 1:2 | - | 4.50 | - | 是 | - | ||
| 三房 | 112.00 | 2:4 | - | 3.90 | - | 是 | - | ||
| 二房 | 87.00 | 2:4 | - | 3.60 | - | 否 | - | ||
| 三房 | 90.57 | 2:4 | - | 3.70 | - | 是 | - |
户型整体描述
泰禾红御销售的花园洋房，总高7-8层，1梯2户，得房率在85%以上，在产品配比上，除了1-2层为少量的140平米的复式外（附：复式除包含1-2层的产证面积外，另还附送5米挑高地下室和户外花园，分析师需要提醒的是地下室空间为毛坯交附，需要业主自行装修，在一定程度上会增加业主的购房成本和入住时间成本），其余楼层均为面积在125-129平米的3-4房，根据楼层结构的不同，部分楼层会有露台赠送，具体每户情况购房者在购买前请详细咨询售楼处相关人员；小高层公寓，总高18层，2梯4户，中间套为88平米的全朝南二房小户型，边套为90平米2+1房、109平米三房及少量的130平米四房，其中88平米二房占比最多。由于项目主要定位为区域内唯一的高品质改善型产品，故小高层公寓的占比量相较花园洋房要低一些，且其具有面积小总价低的优势，再加上88平米二房具有很高的附加值，故分析师建议若对此类产品感兴趣的购房者需尽快入手。
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分析师点评
泰禾红御花园洋房产品在户型设计上无明显漏洞，总体上房型格局都比较方正，动线分明，生活区与休息区互不干扰；约4.5米大面宽客厅衔接阳台，视野开阔；且双卧朝南附带飘窗，采光充沛，双开门电梯直接入户保证了一定的私密性，但是双开门入户电梯空间局促，略有遗憾。
而小高层公寓户型得房率高，产品设计优良，不乏亮点。最值得一提的是88平米二房二厅二卫通过通风井的空间改造及超大的阳台附赠空间，足足为该户型增加了14平米的使用面积，突出了产品的高附加值；109平米三房二厅二卫功能齐全，可满足三代同堂同时居住，实用性非常高。
二房D2
二房D2
二房D2
88㎡二房全朝南户型设计优良，不乏亮点；得房率为85%，附赠14㎡面积，性价比突出。首先，该户型最大的亮点在于，在传统全朝南户型的基础上通过对通风井的合理改造，间接将外部空间引入为室内主卫，分析师实地感受到这种改造效果既新颖独特，又加强了主卧套间的功能性，为主人营造了一个私密的豪华主卧；其次，三开间朝南，再加上南向的大阳台，连通次卧和客厅，很好地保证了采光性，据悉，阳台有3/4的面积均为附赠面积，户型性价比提升；另外，主卧附带的书房兼作步入式衣帽用途，功能多样性，大大增大了在家办公或者是看书的便利性；再次，入户玄关配备储物柜，空间合理利用，实用性强。（注：由于样板房主卫空间为通风井改造效果，并非户型本身设计，实际交付标准可详细咨询售楼处）
四房B2
四房B2
125㎡3+1房的平层洋房，全明设计，所有的卫生间，包括厨房都是全明的。动静分区，结构清晰，保证了工作区域和休息区域的分隔。电梯和楼梯都可直接入户，这样的入户方式对于中间层的业主更为实用，且电梯为双开门设计，业主通过IC卡刷卡方可入户，安全性高。入门处设立了独立的入户玄关，彰显气派。（注：此户型仅三楼南向主卧和次卧送露台，其它4-7层皆为飘窗，相较于市面上的花园洋房产品，泰禾红御在此产品上的设计表现并不出色，附赠面积比市面上的类似产品要偏低）