分析师点评
正商书香华府所在的龙子湖大学城，位于郑州东区，总建面为26万方，包括7栋高层，8栋洋房，1栋物业用房和1所幼儿园，高层均为27层，洋房均为8层。楼盘即将推出高层6号楼，27层，2个单元，2梯2户，户型为176㎡左右的四房，主要满足客户的改善需求。项目定位为学区房，主打升值潜力口号，区域价值宣传较多，主要目标人群为改善型客户。区域价值潜力源自龙子湖科教新城的定位，未来人口导入量大。调研当天销售方没有给出6#楼实际的销售价格，实际价格我们后续会跟进！
| 户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 四房 | 176.00 | 2:2 | 2.90 | - | - | 南 | 南 | 是 | - |
| 四房 | 170.00 | 2:2 | 2.90 | - | - | 南 | 南 | 是 | - |
户型整体描述
两种户型较为相似，176㎡四房，布局十分紧凑，功能性强。两间卧室以及客厅均朝南，可以充分保证南向采光，增加生活的舒适性，卫生间干湿分离的设计可以保证生活的健康舒适，厨房带工作阳台，保证采光的基础上还能增加厨房的功能性。两种户型均属于多处阳台设计，使得通风性和采光性都不错，可以有效地增强生活的舒适程度。
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项目将要推出的6#楼，位于地块的西北处，如图所示。
分析师点评
本案户型设计主要以针对改善型客户为主，整体户型设计比较紧凑，功能性强。6#楼的两种176㎡四房户型较为相似，两间卧室以及客厅均朝南，可以充分保证南向采光，增加生活的舒适性，主卧自带独立卫生间，两个卫生间干湿分离的设计可以保证生活的健康舒适，厨房带工作阳台，保证采光的基础上还能增加厨房的功能性。两种户型均属于多处阳台设计，使得通风性和采光性都不错，可以有效地增强生活的舒适程度。现场未开放样板房，分析师无法使用测距仪等仪器测量样板房实际尺寸。
四房6C-2
该户型与6C-1户型相似，优点：1、主卧自带飘窗，其余所有房间均有阳台设计，使整个户型具有良好的通风性和采光性；2、两个卫生间均做干湿分离，上厕所、洗澡和刷牙洗脸可以分开进行，十分方便；3、厨房带有操作阳台设计，面积宽裕，使用起来很方便；4、户型南北通透，主卧、次卧和客厅全朝阳，可充分享受阳光，且客厅自带生活阳台，主卧带飘窗和独立卫生间，居住舒适度高。
缺点：1、户型动静分区不太合理，书房临近嘈杂的餐厅和厨房，会影响工作和学习，次卧临近入户门和客厅，主卧临近客厅和客卫，来客人时会影响休息；2、 卫生间与厨房有一定距离，冬天用热水时不太方便，可能需要等待，会造成浪费水资源，使热力流失。3、客卫正对餐厅，餐厅位置尴尬，使用不便，利用率低。
四房6C-1
优点：
1、户型南北通透，主卧、次卧和客厅全朝阳，可充分享受阳光，且客厅自带生活阳台，主卧带飘窗和独立卫生间，居住舒适度高；
2、主卧自带飘窗，其余所有房间均有阳台设计，使整个户型具有良好的通风性和采光性；
3、两个卫生间均做干湿分离，上厕所、洗澡和刷牙洗脸可以分开进行，十分方便；
4、厨房带有操作阳台设计，面积宽裕，使用起来很方便。
缺点：
1、户型动静分区不太合理，书房临近嘈杂的餐厅和厨房，会影响工作和学习，次卧临近入户门和客厅，主卧临近客厅和客卫，来客人时会影响休息；
2、卫生间与厨房有一定距离，冬天用热水时不太方便，可能需要等待，会造成浪费水资源，使热力流失。
3、客卫正对餐厅，餐厅位置尴尬，使用不便，利用率低。
四房6C-1
四房6C-1
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