分析师点评
项目分两期开发，一期为6栋普通住宅，目前只剩余少量房源，二期为2栋公寓楼，1#楼3梯18户，2#4梯22户，目前接受咨询的是公寓2#楼，共有6种户型，loft户型设计买一层得两层，层高共4.85米，除了F1户型外，其他5种户型二层均赠送面积，可装修成衣帽间，增加功能空间。户型整体设计基本一样，房间内除了卫生间是分隔好的，其余空间都为敞开式，没有独立厨房。二层客厅上空挑高，楼体预留洞口，需要客户自行安装楼梯。公寓产品面积小，总价底，且周边拥有郑大和高新技术产业租客群体，距离地铁口较近，非常适合投资出租。
| 户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 三房 | 63.41 | 4:22 | 4.85 | 4.30 | 4.30 | 南 | 西 | 否 | - |
| 三房 | 49.26 | 4:22 | 4.85 | 4.30 | 3.60 | 南 | 北 | 否 | - |
户型整体描述
二期：公寓1#、2#楼，层高共4.8米，一层2.5米，二层2.35米，一二层上下窗户有3.3米高，可增大室内采光。一层客厅与卧室相连，若两者之间安装玻璃推拉门，则卧室私密性较差，若是普通室内木门，则客厅采光将受影响。因公寓整体面积较小，居住人口不多，建议一层全部打通设计成客厅，增加起居空间，同时也使一层采光得到充足保证。该项目LOFT公寓是商业性质，40年产权，不能转户口，不能就近接受义务教育，请有孩子面临上学的客户注意。高新区睿达广场、丁香郡、龙汇国际等项目也有loft产品，相比之下新芒果春天的优势在于距离郑大和地铁口较近，且依托升龙又一城的商业资源，未来周边生活配套将逐步完善，有一定的升值潜力。
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户型位置优劣分析：
1、从上图中可以看图红色线条的户型位置较好，因为全部都朝南，其中位于东南角和西南角的F1户型有限推荐。
2、其次是黄色线条的位置，户型朝东，上午有一定的阳光直射。
3、三等位置是蓝色线条位置，户型朝西，下午有一定的阳光直射，但是有西晒问题。
4、四等位置是纯朝北的几个户型，全年无日照是较大不足。
分析师点评
公寓产品主力户型整体差别不大，都是独立卫生间，开敞式设计，无隔断，无楼梯，预留楼梯洞口，F1户型面积为63.41㎡，有独立卫生间和厨房，且该户型位于楼体的四角，有两个采光面，卧室、卫生间、厨房都是全明，是所有户型中比较好的。其他5个户型户型设计几乎一样，均一侧采光，暗卫，一字型开放厨房设计，二层赠送5-6㎡的衣帽间。 该项目暖气入户，没有天然气，业主做饭可用电磁炉或煤气罐，厨房预留烟道，暗卫生间预留排气通道，可配合安装抽油烟机和换气设备。
三房F2
户型分析1、loft设计，买一层得两层的空间；2、一、二层窗户连接达3.3米高，可最大限度增加室内采光；3、二层赠送5.4㎡的衣帽间，扩大室内储物空间；4、预留楼体洞口，业主可根据喜好设计楼体样式，同时楼体下可设计成储物空间；5、一层客厅无窗户，采光全靠卧室的窗户，若将一层全部装修成起居室更好，既能解决采光问题，又能增大活动空间，尺度感较好，不压抑；6、卫生间不能自然通风采光，可通过排气通道排气；7、一层层高2.5米，由于客厅挑高，所以一层不显压抑，但二层层高只有2.35 m，装修后净高一般2m，比普通住宅低了60cm，整体舒适感有所降低。
三房F1
三房F1
户型分析：1、公寓户型中F1户型相对最优，面积最大，采光面多；2、独立卫生间，干湿分离，L型厨房，符合人体工学，操作方便；3、窗户上下层连接，室内采光更好；4、二层卧室有独立窗户，卧室可封闭，增强私密性；5、开间4.3m，与电视机的视距可达3.6m，可摆放46英寸的液晶电视，属于较为舒适的距离。6、不足的一点是厨房卫生间外侧过道略显浪费面积，该走道宽2.05m，比较宽，可在两侧做储藏柜，增大储物空间。
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分析师对贷款的还款方式进行了对比分析，仅供购房者参考。