分析师点评
东方骏景位于大学路与康复前街交会处,由4栋30-34层高层建筑组成,1、2#楼是普通住宅,3、4#是商住楼,集住宅、公寓和SOHO办公于一体。目前接受咨询的是3#楼,4#楼还未规划。3#楼1-3层为底商,3-33层为公寓产品,公寓部分2梯10户,共300户,户型涵盖一房、两房、三房多种户型,面积区间35-103㎡。该项目面积段偏小,方便控制总价。缺点是梯户比大,人口密度大,东西南北四个朝向产品均有,户型采光不足。由于项目所处地段较好,产品面积不大,总价不高,利于投资。
户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
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二房 | 76.40 | 2:10 | - | - | - | 否 | - | ||
三房 | 90.30 | 2:10 | - | - | - | 否 | 80.00 | ||
二房 | 78.50 | 2:10 | - | - | - | 否 | 80.00 |
户型整体描述
该项目的二期是商住楼,亦住亦办公,建筑形式是筒子楼,2梯10户,没有南北通透户型,多数卫生间为暗卫,无自然通风采光,部分户型厨房、客厅采光不足,从纯居住角度看,居住品质大打折扣,较为适合地缘性刚需客户和投资客户。该项目紧邻大学路,与郑州大学隔路相望,周边还有省妇幼、武警医院等三四家大型医院,人流量大,有一定的消费力,投资易出租。
其他图片
销售员表示3#楼目前正在接受咨询,并表示该商住楼是70年产权,但分析师提醒购房者注意的是商住综合楼的土地年限也可能是50年,具体该楼的使用年限需要看到相关无证之后才能知道。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定:土地使用权出让年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。”
50年产权住宅与普通住宅项目的不同:主要以下五点主要区别:
一、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定,他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以,对于购房者应该在购房时询问清楚。目前,开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施,能按民用价格缴纳。
二、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%,而50年产权的住宅,其契税按3%缴纳。
三、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款,但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅,如采用银行贷款的方式,只能得到五成或六成按揭。
四、建设标准不同。如果按照公建相关要求,前者的人防和消防等建设标准较高,对开发商而言,成本将提高。
分析师点评
项目户型设计都以满足基本居住功能为主,整体户型设计比较紧凑,功能性强,且户型面积偏小,在总价款上有优势,但由于楼栋是公寓型产品设计,人口密度大,采光方面都受一定的限制,影响一定的居住舒适性。3#楼的户型中,设计比较好的是78㎡的两房,90㎡的三房和35㎡的一房,产品设计方正紧凑,利用率高,功能性强,不足的是南北不通透,卫生间没有窗户,不能自然通风采光。103㎡的三房户型狭长,通道很长,格局压抑,各功能区分布较散,户型性价比较低,不建议购买。
二房Cc
优势:1、76㎡的两房,功能性强、总价低,刚需客户购房压力不大;2、户型方正紧凑,利用率高,浪费空间少;3、餐厅客厅一体,增大空间感,客厅带阳台,延伸室内空间,采光观景俱佳;
不足:1、厨房位置不够合理,介于两间卧室之间,做饭产生的油烟和噪音对日常休息有直接影响;2、入户无玄关遮挡,进门后一览无余,缺乏私密性;3、暗卫生间没有窗户,不能自然通风采光,由于面积小,也无法做到干湿分离,所以卫生间的潮气大, 空气污染严重,业主装修时一定要考虑采用好的通风设备。
二房Dd
优势:1、户型方正紧凑,利用率高,无浪费空间;2、餐厅客厅一体,增大空间感; 3、一字型厨房,是紧凑、有效的窄厨房设计,适合中小家庭或者同一时间只有一个人在厨房工作的住房,水盆、灶台、操作台3点一线,节省空间。4、厨房带功能阳台,增大储物空间。
不足:1、餐厅和客厅的采光面小,且窗户采光受隔壁户型影响较大,推测客厅白天也需要开灯;2、两间卧室均朝西,西晒严重,且保温效果较差3、厨房、卫生间和主卧的动线设计不够科学,进出较为不便,更有噪音和油烟对主卧的影响较大。
三房Ee
优势:1、户型方正紧凑,利用率高,无浪费空间;2、餐厅客厅一体,增大空间感,客厅带阳台,延伸室内空间,采光观景俱佳;3、两间次卧小阳台赠送部分面积,可增大室内空间,增加储物空间;4、90㎡的小三房,功能性强,虽然每个功能空间不大,但是能满足三口之家,甚至五口之家居住需求。比如孩子小的刚需客户,父母帮着带孩子,可以有独立的老人房,男主人还可以拥有一间小书房,即使在家工作或休闲游戏,不会影响到孩子休息。
不足:1、厨房位置不够合理,介于客厅与次卧之间,做饭产生的油烟和噪音都会有直接影响;2、入户无玄关遮挡,进门后一览无余,缺乏私密性;3、暗卫生间没有窗户,不能自然通风采光,由于面积小,也无法做到干湿分离,所以卫生间的潮气大, 空气污染严重,业主装修时一定要考虑采用好的通风设备。