分析师点评
东方骏景位于大学路与康复前街交会处，由4栋30-34层高层建筑组成，1、2#楼是普通住宅，3、4#是商住楼，集住宅、公寓和SOHO办公于一体。目前接受咨询的是3#楼，4#楼还未规划。3#楼1-3层为底商，3-33层为公寓产品，公寓部分2梯10户，共300户，户型涵盖一房、两房、三房多种户型，面积区间35-103㎡。该项目面积段偏小，方便控制总价。缺点是梯户比大，人口密度大，东西南北四个朝向产品均有，户型采光不足。由于项目所处地段较好，产品面积不大，总价不高，利于投资。
| 户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 二房 | 76.40 | 2:10 | - | - | - | 否 | - | ||
| 三房 | 90.30 | 2:10 | - | - | - | 否 | 80.00 | ||
| 二房 | 78.50 | 2:10 | - | - | - | 否 | 80.00 |
户型整体描述
该项目的二期是商住楼，亦住亦办公，建筑形式是筒子楼，2梯10户，没有南北通透户型，多数卫生间为暗卫，无自然通风采光，部分户型厨房、客厅采光不足，从纯居住角度看，居住品质大打折扣，较为适合地缘性刚需客户和投资客户。该项目紧邻大学路，与郑州大学隔路相望，周边还有省妇幼、武警医院等三四家大型医院，人流量大，有一定的消费力，投资易出租。
其他图片
销售员表示3#楼目前正在接受咨询，并表示该商住楼是70年产权，但分析师提醒购房者注意的是商住综合楼的土地年限也可能是50年，具体该楼的使用年限需要看到相关无证之后才能知道。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：土地使用权出让年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。”
50年产权住宅与普通住宅项目的不同：主要以下五点主要区别：
一、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。
二、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。
三、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。
四、建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言，成本将提高。
分析师点评
项目户型设计都以满足基本居住功能为主，整体户型设计比较紧凑，功能性强，且户型面积偏小，在总价款上有优势，但由于楼栋是公寓型产品设计，人口密度大，采光方面都受一定的限制，影响一定的居住舒适性。3#楼的户型中，设计比较好的是78㎡的两房，90㎡的三房和35㎡的一房，产品设计方正紧凑，利用率高，功能性强，不足的是南北不通透，卫生间没有窗户，不能自然通风采光。103㎡的三房户型狭长，通道很长，格局压抑，各功能区分布较散，户型性价比较低，不建议购买。
二房Cc
优势：1、76㎡的两房，功能性强、总价低，刚需客户购房压力不大；2、户型方正紧凑，利用率高，浪费空间少；3、餐厅客厅一体，增大空间感，客厅带阳台，延伸室内空间，采光观景俱佳；
不足：1、厨房位置不够合理，介于两间卧室之间，做饭产生的油烟和噪音对日常休息有直接影响；2、入户无玄关遮挡，进门后一览无余，缺乏私密性；3、暗卫生间没有窗户，不能自然通风采光，由于面积小，也无法做到干湿分离，所以卫生间的潮气大， 空气污染严重，业主装修时一定要考虑采用好的通风设备。
二房Dd
优势：1、户型方正紧凑，利用率高，无浪费空间；2、餐厅客厅一体，增大空间感； 3、一字型厨房，是紧凑、有效的窄厨房设计，适合中小家庭或者同一时间只有一个人在厨房工作的住房，水盆、灶台、操作台3点一线，节省空间。4、厨房带功能阳台，增大储物空间。
不足：1、餐厅和客厅的采光面小，且窗户采光受隔壁户型影响较大，推测客厅白天也需要开灯；2、两间卧室均朝西，西晒严重，且保温效果较差3、厨房、卫生间和主卧的动线设计不够科学，进出较为不便，更有噪音和油烟对主卧的影响较大。
三房Ee
优势：1、户型方正紧凑，利用率高，无浪费空间；2、餐厅客厅一体，增大空间感，客厅带阳台，延伸室内空间，采光观景俱佳；3、两间次卧小阳台赠送部分面积，可增大室内空间，增加储物空间；4、90㎡的小三房，功能性强，虽然每个功能空间不大，但是能满足三口之家，甚至五口之家居住需求。比如孩子小的刚需客户，父母帮着带孩子，可以有独立的老人房，男主人还可以拥有一间小书房，即使在家工作或休闲游戏，不会影响到孩子休息。
不足：1、厨房位置不够合理，介于客厅与次卧之间，做饭产生的油烟和噪音都会有直接影响；2、入户无玄关遮挡，进门后一览无余，缺乏私密性；3、暗卫生间没有窗户，不能自然通风采光，由于面积小，也无法做到干湿分离，所以卫生间的潮气大， 空气污染严重，业主装修时一定要考虑采用好的通风设备。