建业海马九如府产品类型主要为别墅跟洋房，其中洋房类产品规划有11栋，别墅类产品规划有14栋，外加1栋4层会所，共计26栋建筑，总设计小区南侧为别墅区，北侧为楼层稍高的洋房区域，这样既能保证产品的采光又能保证别墅区与洋房区域相对独立，互不干扰。

建业海马九如府由嵩山会成员建业地产和海马共同开发，属于北龙湖低密高端项目，项目地块为2014年总价地王。2014年8月29日上午10：35分，建业海马联合体，击败所有对手，以14.4亿元的总价地王拿下龙湖CBD里的95.5亩住宅用地，该地块溢价率达86.5%，楼面价约13329.47元/㎡，每亩单价1510.673万。

项目周边俨然已经成为土地高价集中营，项目周边现有多块地王，2014年8月20日河南省豫农置业有限公司拿下的新“双料地王”、2014年8月6日郑州国投置业地王及6月份中盟置业拿下的地王，均与建业海马九如府项目地块相邻。对于区域内“地王”项目频出，分析师认为对有意在龙湖置业的购房者来说既有压力又有利好，地王的拿地成本高，那么导致房价必然相应提高，但是多块地王项目的扎堆现象，也会促使开发商除了价格之外更关注自身品质以及独特的项目特色，来吸引置业者咨询购买，也就是这一区域的产品力有了更好的保证，有意向的购房者可以进行对比选择。

土地规划容积率为小于1.7，而建业海马九如府实际容积率为1.46，实际楼面价格可达1.59万/㎡，根据一般市场水平，综合土地成本、前期开发费用、建筑安装费、附属工程费、各项税费、销售费用以及利润情况等等影响定价的因素，分析师预计项目销售均价会在3万/㎡以上，目前建业海马九如府尚在前期咨询阶段，具体售价还没有公布，分析师意见仅供参考。

而只面对这么一个数字（销售均价3万/㎡），或许并没有什么样的产品品质概念，那么分析师为大家整理了几个郑州市场上单价在25000元/㎡以上的楼盘，可以进行对比参考。 郑州怡商商务花园式会馆 项目位于郑东新区成熟商务区，占据CBD重要板块，宋基会的地，绿城代建，8层电梯洋房，全石材外立面，法式园林景观。 普罗旺世龙之梦 2012年9月份拿地，均价640.8万元/亩，郑东新区龙湖较早开发的高端豪宅，户型设计是210三房和260四房的复式洋房，客厅5.8米挑高，赠送面积较多。紧邻东风渠和正在建设的运河。 迎宾路3号 迎宾路3号，得名于地块编号，位于迎宾大道，两旁都是百米梧桐，相邻黄河迎宾馆(三所)，让这么简单的案名添了几分贵气与神秘。这个别墅项目具有较高的生活舒适性，60%的超高绿化率，0.8的超低容积率，生活宜居性强。 综合来看，此类项目多以追求业主生活舒适性为主，各个项目都有自己独特的产品特征，或依托强势自然景观资源，或打造独特高品质产品，项目生活舒适度较高。相比北上广深这些一线城市，二线城市由于消费水平、居住理念等诸多原因而一直略显薄弱，豪宅不仅仅是价格“壕”，更是因为具有比普通住宅更高的品质。

户型整体设计比较方正，属于建业海马九如府面积最小的产品户型，户型南北通透，通风效果好，1梯2户，电梯双开门设计，电梯入户生活舒适性较好，主卧独立衣帽间以及卫生间设计，业主起居沐浴洗漱方便，书房连接北侧阳台，采光效果好，户型整体面宽为12.3米，进深为14.5米，大面宽大进深设计，符合北方人生活习惯，尺度感强，生活舒适度佳。不足之处在与户型公共卫生间不是干湿分离，不便两人同时使用，已造成资源浪费。户型餐厅位置较为尴尬，进入书房要经过餐厅，会带来一定的不便。

客厅面宽4.5米，进深5.8米，客厅面积26.1㎡，进深与面宽的比为1.3：1接近1.5:1，但是客厅面积小于30㎡，虽然活动空间充足，但是对于享受型房源来说还是有一定提升空间，好在客厅与餐厅之间有一段过道连接，有效地拓展了客厅的空间，增大了客厅的尺度感；电视柜一般设计较窄，沙发配套一般为长条茶几，中间还能留出一定的过道空间，家中有小孩子玩耍还是有较充足的地方的。客厅南向采光窗面积较大，为全落地窗，铝包木，中空Low-e玻璃设计，有效增加南向采光的基础上，提升了产品的品质。客厅是家庭的中心枢纽,是家人或家人与亲友共享的沟通、交往、休憩、娱乐空间。客厅的尺寸主要是根据沙发、茶几摆放和电视视距的考虑。对于建业海马九如府该户型客厅来说分析师建议家具摆放尺寸为（家具尺寸仅供参考，具体安装摆放以业主实际装修为准）：1、U型摆放,沙发尺寸在3800-5000mm，客厅实墙利用在5700mm以上；2、开间上净尺寸在4500mm以上，保证电视到沙发之间视距在4200mm以上可享受55寸及以上电视带来视觉感受。贵妃+单位沙发+双位沙发+茶几(脚踏)长度3800-5000mm电视柜宽600-2400mm,深400-600mm茶几长1000-1400mm,宽400-800mm,方形边长1000-1400mm

三人沙发长度深度分别为1700~2400mm,800m-900mm;双人沙发长度、深度分别1300~1600mm单人沙发长度、深度600~900mm, 850~950mm;电视柜深度400~600mm,常见的茶几长1000m~1400m,宽400~800mm,方形1200~1400mm。

该户型主卧面宽为4.2米，进深5.8米，使用面积24.36㎡，主卧卫生间面积约为7.5㎡，根据上面分析师提到的享受型户型主卧面积为16-20㎡，该户型主卧面积大于20㎡，主卧卫生间在6-8㎡合理范围内，舒适性要求满足基本设计标准，在该户型的主卧室，不仅可以正常摆放双人基本生活家具，还可以在卧室摆放双人沙发、贵妃椅等形成私人活动空间。 享受型卧室主要考虑空间尺度大，建筑层次的丰富，功能设备的齐全(包括睡眠区、休闲区、主卫区、更衣区)。因此分析师根据建业海马九如府的主卧尺寸建议摆放家具的尺寸为（家具尺寸仅供参考，具体安装摆放以业主实际装修为准）： 双人床:宽1810-2600mm,长2010-2700mm; 衣橱:深550-600mm; 座椅:宽550-650mm,深450-600m; 电视柜:宽600-2400mm,深400-600mm; 圆形茶几:直径500-650mm。

厨房面宽3.5米，进深2.4米，使用面积8.4㎡。该户型厨房采用U型厨房设计， U型厨房是该户型方形厨房高效的平面布置,既节省体力又节省时间而且能够提供最大贮存空间和操作台面。但U型厨房的最小净宽要求2.4米以上,保证U型之间1.2-1.5米空间，最小净长2.7米以上，适合像该户型的享受型户型采用。

该户型为294平方米叠加别墅下叠，赠送地下两层，赠送一层私家花园，赠送面积较多，附加值较大，地下室设置自然采光井，可以给地下室带来一定的物理照明不至于在晴天的情况下进入地下室漆黑一片，设计比较人性化，地下二层可以设计成家庭娱乐室，生活悠闲自在，地下二层家庭娱乐室上空挑空可以减少地下室带来的压抑感。佣人房设置在地下一层，与洗衣房相连，佣人操作方便，但是由于洗衣带来的潮湿问题，还需要在装修时做好排气除湿工作。对于赠送面积这样事情来说，如果赠送面积可以在后期过程中被合理使用，提高使用率，那这样的赠送面积购房者可以说收下。但要是因为赠送面积引发设计不合理，影响正常生活，甚至会引发纠纷，那也就不要占这样的小便宜，以免占小便宜吃大亏。赠送面积的优点：   1、节约购房成本，让购房者获得实惠。（例子：一套90平米的房子，加上赠送面积，通过隔断、改造，实得面积达到110平米，总价不变，但是除以获赠的面积总数，单价自然降下来了。）   2、通过改造后，实际使用率得到极大的提升。但物业费是根据产权面积收取，赠送部分会节省部分物业费。    3、飘窗、阳台、空中花园可以提高居住舒适度与空间感。赠送面积的弊端：    1、大多赠送面积不具有合法产权，得不到法律保障（如果遇到拆迁、出售、抵押等情况，得不偿失）;    2、赠送面积不合理将影响采光、通风以及安全性;    3、赠送面积难利用，并且改造费用高;    4、易产生违法建筑.

客厅在首层，面宽为5.4米，进深为6.1米，客厅使用面积为32.94㎡，餐厨相连位于首层北侧独立区域，设置中餐与西餐两个餐厅，与客厅隔开，互不干扰，避免客厅受到油烟影响，一层赠送大面积私家庭院，赠送面积较大。二楼主要为休息区，主卧面宽5.4米，进深6.1米，主卧独立衣帽间以及卫生间设计，业主生活沐浴洗漱比较方便，衣帽间面积为11.16㎡，主卧卫生间干湿分离，方便夫妻两人同时使用，健康方便，主卧卫生间面积为14.04㎡，空间比较充足。

每套住宅均是由各种不同功能的房间组成的，每种房间的开间进深均有个合理尺寸，每种房间尺寸合理是户型设计达到要求的基本保证。
很明显，建业海马九如府180-192㎡四房以及216-291㎡五房属于享受型房源，户型设计除了保证功能空间充足外，更多的需要关注的是如何提高户型的舒适度。

对于建业海马九如府的大面积舒适型房源来说各个功能空间的建议面积为客厅在30-40㎡，主卧在16-20㎡，次主卧在14-16㎡，可以满足业主对于享受型房源尺寸的需求。 分析师提醒置业者，客厅进深面宽黄金比例在1.5:1。如果卧室面积在10㎡左右，那么摆放双人家具还是可以的，卧室面积能达到15㎡ 以上，除了基本的双人家具之外，还可放置电视机等，进一步提高舒适性，如果可以达到20㎡ 以上，还可以在卧室摆放双人沙发、贵妃椅等形成私人活动空间。