茉莉公馆产品类型主要为小高层跟洋房，其中洋房类产品规划有10栋，小高层产品规划有7栋，共计17栋住宅，外加1所占地2430㎡的幼儿园。小区设计小高层在西侧，洋房在东侧，这样既能保证洋房产品的采光又可以减少洋房受到的西晒影响。 

2015年10月14日上午，经过四个小时共62轮竞价，亚新集团旗下子公司郑州茉莉公馆置业有限公司以12.642亿元竞得龙湖外环路西、龙翔七街南77.82亩宅地，溢价率达31.11%。按照容积率2.0计算，楼面价12183.813元/平米，单价1624.518万元/亩。

项目目前处于前期咨询阶段，尚未正式动工，预计2016年5月份开始施工，2017年底交房。

项目周边俨然已经成为土地高价集中营，项目周边现有多块地王郑州国投置业地王、茉莉公馆地王、正弘地王、永威地王等。而项目较区域内其他项目，位置较为偏远容积率较高为2.0，相对应的价格在区域内也是处于优势地位，对于区域内“地王”项目频出，分析师认为对有意在龙湖置业的购房者来说既有压力又有利好，地王的拿地成本高，那么导致房价必然相应提高，但是多块地王项目的扎堆现象，也会促使开发商除了价格之外更关注自身品质以及独特的项目特色，来吸引置业者咨询购买，也就是这一区域的产品力有了更好的保证，有意向的购房者可以进行对比选择。

茉莉公馆的实际容积率为2.0，实际楼面价格可达1.59万/㎡，根据一般市场水平，综合土地成本、前期开发费用、建筑安装费、附属工程费、各项税费、销售费用以及利润情况等等影响定价的因素，分析师预计项目销售均价小高层在会在2.1万元/㎡以上，花园洋房会在2.6万元/㎡以上，目前茉莉公馆尚在前期咨询阶段，具体售价还没有公布，分析师意见仅供参考。

而只面对这么一个数字（销售均价2.1-2.6万元/㎡），或许并没有什么样的产品品质概念，那么分析师为大家整理了几个郑州市场上单价在2万元/㎡左右的楼盘，可以进行对比参考。 龙之梦距离茉莉公馆较近的项目，目前已经基本尾盘，小区外立面装修基本完工，不久便可以交房入住，龙之梦2012年9月份拿地，均价640.8万元/亩，郑东新区龙湖较早开发的高端豪宅，户型设计是210三房和260四房的复式洋房，客厅5.8米挑高，赠送面积较多。龙之梦是龙湖区域目前与茉莉公馆产品价格较相近的项目，目前在售均价25000-35000元/㎡。

思念旗下地产企业开发，资力深厚，规划设计是本项目一大亮点，超现代建筑风格，超大阳台赠送。产品多是180㎡以上大平层，与天筑共同构建东区两个标志型建筑，目前在售均价18000-21000元/㎡，楼王35000元/㎡。项目也是茉莉公馆的主要竞品之一。

1、户型设计方正，南北通透，四方全明设计，采光通风效果好，室内清爽宜人，而且电梯入户设计，有独立的私家电梯厅，生活便利性较好，舒适性较高。
2、全套房设计，每个卧室生活洗漱互不干扰，可以保证业主生活的私密空间不被打扰。
3、户型整体面宽12米，进深14.3米，进深面宽比例接近1:1，户型进深面宽比例较好，而且客厅方正连接南向大面积阳台，南向采光效果较好。
4、餐厅客厅连在一起，空间尺度感较强，活动空间充足，无论是孩子嬉戏还是家庭聚会都有足够的活动空间。
5、不足之处在与户型的餐厅位置较为尴尬，处于户型的正中间，室内活动动线上，餐厅后期的利用率不高。
该户型整体设计比较方正，5000元/㎡精装标准，属于项目占比最大的户型，小高层2梯2户，设置有私家入户电梯厅，电梯入户生活舒适性较好，主卧独立衣帽间以及卫生间设计，业主起居沐浴洗漱方便，书房连接北侧阳台，采光效果好，户型整体面宽为12米，进深为14.3米，大面宽大进深设计，符合北方人生活习惯，尺度感强，生活舒适度佳。

客厅面宽为4.5米，进深为6米，层高为3.1米，客厅面积可以达到27平方米。进深与面宽的比为1.3：1接近1.5:1，但是客厅面积小于30㎡，虽然活动空间充足，但是对于享受型房源来说还是有一定提升空间，好在客厅与餐厅之间有一段过道连接，有效地拓展了客厅的空间，增大了客厅的尺度感。客厅装修标准：地面大理石拼花，顶部石膏吊顶，雷士或同等档次品牌灯具，墙面立邦或同等档次乳胶漆加木饰面。

该户型主卧面宽为3.9米，进深3.8米，使用面积11.02㎡，根据上面分析师提到的享受型户型主卧面积为16-20㎡，该户型主卧面积小于16㎡，略低于舒适性主卧的基本设计标准，在该户型的主卧室，但是该卧室，建筑层次的丰富，功能设备比较齐全(包括睡眠区、休闲区、主卫区、更衣区)。 主卧装修标准：天花石膏板造型吊顶、墙面乳胶漆，床头背景墙为软包造型，地板实木复合地面。

衣帽间装修标准：考虑长靴、短靴、中筒等的放置；考虑大衣、西服、裙子、裤子、袜子、围巾、帽子等都可以在这里找到属于它的专属位置。

厨房装修标准：石膏板吊顶，橱柜台面人造石，橱电方太或同等档次，洗菜盆水龙头摩恩或同等档次。

卫生间装修标准：石膏造型吊顶、大理石台面、马可波罗或同等档次面砖、座便器科勒或同等档次品牌，洁具摩恩或同等档次品牌。

1、户型整体的进深面宽比例在2:1左右，相对面宽较小，南向采光面较小，但是该户型为复式户型，并且赠送两层地下室和前后花园（边户还可以赠送侧边花园），该户型实际赠送面积最高可以达到253.55㎡，赠送率在108.08%。在这样的赠送面积下，业主可以种花种草，设置影音室、小酒吧等特色功能空间，在寸土寸金的地王窝，这样的赠送面积实属不易。
2、地下室连接下沉式花园，可以给地下室带来一定的物理照明不至于在晴天的情况下进入地下室漆黑一片，设计比较人性化，地下二层可以设计成家庭娱乐室，生活悠闲自在，地下二层家庭娱乐室上空挑空可以减少地下室带来的压抑感。
3、复式洋房的好处既可以多代同堂，又可以保证生活私密空间，一楼客厅等活动空间以及配套老人房，可以嬉戏玩乐，二楼三套房设计，洗漱休息互不干扰，私密性比较好。
4、对于这样的高端住宅，主卧的舒适性要求也是比较高的，该户型主卧绝对实用面积为19.78平方米，搭配23.04平方米的卫生间、衣帽间等功能空间以及4.3米长，1.8米宽的阳台，主卧配置完善，可以满足改善型业主对主卧的基本要求。
5、户型南北通透，通风效果好，一层复式进户门设置在北侧花园，每户独立进户门，互不打扰，可以保证业主生活的私密性。
6、不足之处在与户型公共卫生间不是干湿分离，不便两人同时使用，已造成资源浪费。户型餐厅位置较为尴尬，进入客厅要经过餐厅，会带来一定的不便。

从沙盘展示来看，户型也是显得比较狭长，总体进深面宽比例较大。

客厅面宽4.3米，进深4.6米，客厅面积19.78㎡，进深与面宽的比为1.06：1，与黄金比例1.5:1有一定差距，这与户型整体进深较为狭长有一定关系，客厅面积小于20㎡，虽然活动空间充足，但是对于享受型房源来说还是有一定提升空间，好在客厅与餐厅之间有一段过道连接，有效地拓展了客厅的空间，增大了客厅的尺度感；电视柜一般设计较窄，沙发配套一般为长条茶几，中间还能留出一定的过道空间，家中有小孩子玩耍还是有较充足的地方的。客厅南向直接连接南向花园，可以感受自然，满目绿色，生活还是比较有情调的。

客厅是家庭的中心枢纽,是家人或家人与亲友共享的沟通、交往、休憩、娱乐空间。客厅的尺寸主要是根据沙发、茶几摆放和电视视距的考虑。对于茉莉公馆该户型客厅来说分析师建议家具摆放尺寸为（家具尺寸仅供参考，具体安装摆放以业主实际装修为准）： 1、U型摆放,沙发尺寸在3800-5000mm，客厅实墙利用在5700mm以上； 2、开间上净尺寸在4500mm以上，保证电视到沙发之间视距在4200mm以上可享受55寸及以上电视带来视觉感受。 贵妃+单位沙发+双位沙发+茶几(脚踏)长度3800-5000mm 电视柜宽600-2400mm,深400-600mm 茶几长1000-1400mm,宽400-800mm,方形边长1000-1400mm

该户型主卧面宽为4.3米，进深4.6米，使用面积19.78㎡，搭配23.04平方米的卫生间、衣帽间等功能空间以及4.3米长，1.8米宽的阳台，生活比较舒适。根据上面分析师提到的享受型户型主卧面积为16-20㎡，该户型主卧面积接近20㎡，主卧卫生间在6-8㎡合理范围内，舒适性要求满足基本设计标准，在该户型的主卧室，不仅可以正常摆放双人基本生活家具，还可以在卧室摆放双人沙发、贵妃椅等形成私人活动空间。

厨房面宽2.4米，进深8.7米，既有中式厨房设计又有西式厨房设计，可以满足业主选择自己喜欢的就餐方式。该户型厨房采用L型厨房设计，一般来说L型橱柜在空间处理上都遵循着一个三角原则，简单来说就是，如果把冰箱当成三角形的一边的话，那么另外两边就分别是洗涤区与烹饪区，想象一下，在这样一个厨房中做饭，从冰箱中取出食材转身就可以清洗，再转身又可以烹饪了，这点比起一字型橱柜来说方便很多！既然说了优点，L型橱柜也有不可抗拒的缺陷，最明显的一点就要数采光不好了，因为L型橱柜比其他两种橱柜都要封闭一些，所有灶台的采光明显不够，这时就需要设立一个独立的盏明灯，总体来说影响并不大。

每套住宅均是由各种不同功能的房间组成的，每种房间的开间进深均有个合理尺寸，每种房间尺寸合理是户型设计达到要求的基本保证。
很明显，茉莉公馆161-185㎡四房以及187-215㎡洋房属于享受型房源，户型设计除了保证功能空间充足外，更多的需要关注的是如何提高户型的舒适度。

对于茉莉公馆的大面积舒适型房源来说各个功能空间的建议面积为客厅在30-40㎡，主卧在16-20㎡，次主卧在14-16㎡，可以满足业主对于享受型房源尺寸的需求。 分析师提醒置业者，客厅进深面宽黄金比例在1.5:1。如果卧室面积在10㎡左右，那么摆放双人家具还是可以的，卧室面积能达到15㎡ 以上，除了基本的双人家具之外，还可放置电视机等，进一步提高舒适性，如果可以达到20㎡ 以上，还可以在卧室摆放双人沙发、贵妃椅等形成私人活动空间。