分析师点评
平谷蓝熙庭是位于保税区临港工业区的住宅项目,共12栋高层组成,分别为公寓式住宅和普通住宅产品,面积区间为40-116㎡,其中主力户型为中小面积产品,项目针对的是刚需客群,对于资金有限的年轻人或者养老的更加合适,但由于项目距离城区较远,周边又没有成熟的配套设施,以上两种客群又需要深思熟虑一番,项目主要针对的便是周边工作的客群。
户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
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三房 | 101.00 | -:- | - | - | - | 是 | 77.00 | ||
一房 | 40.52 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 | ||
一房 | 46.08 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 | ||
一房 | 47.51 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 | ||
一房 | 50.11 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 | ||
二房 | 68.62 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 | ||
二房 | 84.14 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 | ||
四房 | 114.07 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 | ||
三房 | 95.00 | -:- | - | - | - | 否 | 77.00 |
户型整体描述
项目自身又存在公寓式住宅产品,此类产品是住宅的产权,但整体为公寓产品,此类产品比较适合投资和过度购买,可以租给附近的工厂及学校,但项目本身周边人流量很少,又没有成熟的配套设施,在此区域的公寓式住宅产品不具备高的投资价值。
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公寓式住宅和住宅式公寓的区别:
公寓式住宅:项目为住宅用地,但产品为公寓式产品,多为几梯多户设计,产权为40-70年不等,水、电、煤气、采暖等均为普通住宅手续,可以做公积金贷款,首付最低2-3成(公积金最低2成首付,商贷及组合贷款最低为3成首付)
住宅式公寓:项目用地为商业用地,但产品为住宅式产品,多为1梯2-4户设计,产权年限为40年,水、电、采暖均按照商业手续收取,没有煤气及天然气供应,仅能做商业贷款,首付款最低为5成。
分析师点评
项目整体户型设计比较舒适,除了公寓式住宅外,户型设计都比较方正,功能的整体布局也比较舒适,但项目的户型设计仅有80㎡以上才为南北通透,80平米以下均为正南向户型设计,正南向的户型比较适合于老年人居住,市内温度偏高,可以更好的让老人度过冬季,而室内面积控制在一定的范围内,在各功能区齐全的情况下,老人打扫起来更加方便,对于资金有限的客群讲,也是首选的户型面积空间;80平米以上的两室户型为南北通透的标准户型,户型舒适度更高,功能区齐全,适合准备一次性到位的客户购买,此类户型的居住年限偏长,户型可以满足居住需求
二房E
优势:
1.双阳台设计,可以增加户型更多的使用功能。客厅阳台可以作为户型的观景平台使用,站在阳台上,业主可以观赏到社区内部以及城市的景观,也可以在阳台上储物或设计成休息的区域,在阳台摆放小桌椅,腿脚不便的老年人可以在此呼吸新鲜空气,对于户型住宅舒适度需求更大的客群,可以直接将阳台封闭并与客厅连接使用,客厅的空间更大,增加居住舒适度;厨房外阳台主要作为出窝空间使用,可以将家里平时不用的物品储存在厨房外阳台处。
2.可拆卸凸窗设计自身就是赠送给业主的使用空间,将凸窗拆卸后可以加大各功能使用区,增加居住的整体舒适度。
不足:
1.卫生间为暗卫设计,没有直接的采光效果,白天时也需要点灯,增加了生活的成本;其次,卫生间没有通风,即使开启换气扇也达不到开窗换气的效果,卫生间细菌滋生且得不到有效的控制,会对户型其他生活空间产生干扰。
2.餐厅位置尴尬,项目餐厅位置为一进门处,视觉效果较差,另外,户型的餐厅位置与厨房隔了一个入户门,动线的舒适度降低,另外,餐厅无法做成封闭式的餐厅,用餐过程中,饭菜的味道也会对客厅产生一定的干扰。
二房E
主卧室9平米大小,属于卧室的实际使用空间,开间2.8m,放一张2m长的床后仅有0.8m的行走空间,无法再摆放其他家具,如果床宽也为2m, 那卧室内床头柜控制在0.4m,衣柜的宽度最多只能是0.6m,否则卧室空间会过分拥挤。
二房E
次卧空间并不方正,分析师测量的进深为卧室最大进深尺寸,次卧内能摆放一张2*1.5m的床,另外可以有安排孩子书桌的位置。
二房E
客厅尺寸在18平米左右,另外加上阳台的空间,客厅的实际使用空间还是比较大的,首先可以将阳台打通,增加客厅的使用面积,是客厅的空间更加开阔,也可以将阳台设计成样板间的形式,作为一个简单的办公空间或作为存放物品及晾晒衣物的空间。
二房E
厨房的空间够一个人做饭使用,两个人同时进厨房会稍显拥挤,而餐厅的位置及大小比较尴尬,空间狭小。
二房E
三房C1
优势:
1.客厅阳台设计,可以增加户型更多的使用功能。客厅阳台可以作为户型的观景平台使用,站在阳台上,业主可以观赏到社区内部以及城市的景观,也可以在阳台上储物或设计成休息的区域,在阳台摆放小桌椅,腿脚不便的老年人可以在此呼吸新鲜空气,对于户型住宅舒适度需求更大的客群,可以直接将阳台封闭并与客厅连接使用,客厅的空间更大,增加居住舒适度
2.独立的餐厅设计,是各功能区不发生干扰,在餐厅用餐有直接的光照,可以省电节能,独立的餐厅也可以避免油烟对于生活空间的干扰,从厨房做完饭之后,直接在餐厅用餐,生活更加方便
3.可拆卸凸窗设计自身就是赠送给业主的使用空间,将凸窗拆卸后可以加大各功能使用区,增加居住的整体舒适度。
不足:
1.主卧和公共卫生间为暗卫设计,没有直接的采光效果,白天时也需要点灯,增加了生活的成本;其次,卫生间没有通风,即使开启换气扇也达不到开窗换气的效果,卫生间细菌滋生且得不到有效的控制,会对户型其他生活空间产生干扰。
2.客卧设计位置偏远,客人居住的私密性得不到保障,从客卧到卫生间需要经过厨房、餐饮、客厅等,距离长,行动不方便,且个空间私密性都得不到保障。