分析师点评
项目目前在售的楼栋为位于项目南侧的21-24#楼，根据售楼处销售人员介绍，21-24#楼为6层的电梯洋房，得房率能达到85%。户型面积在50-110之间，一共有 50、69、85、89、110这5种户型，一房二房三房均有房源销售，可满足不同客群的购房需求。项目功能布局合理，户型无明显抗性，符合项目刚需及首改的客群定位。但项目最大的问题就是所有户型都不通透，因此房屋会比较闷热，并且项目采用地中海托斯卡纳建筑风格，房间的窗户均为小窗，采光会受到一定的影响。房源目前期房销售，预计年末能够交房。
| 户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 二房 | 85.00 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 二房 | 72.00 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 一房 | 52.00 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 三房 | 89.00 | -:- | - | - | - | 否 | - | ||
| 三房 | 110.00 | -:- | - | - | - | 否 | - |
户型整体描述
根据克而瑞数据库提供数据，项目开盘至今每月平均销售15套，因为单价要比金州均价以及周边竞品便宜很多，所以销售情况在金州区属于中上。项目目前均价为6000元/平米起价，单价低于周边竞品与金州区均价。项目最大的优点是本身产品突出，并且价格较低，但项目区位远离区中心，出行比较不便
其他图片
从表格之中可以看出，该项目各种户型贷款在21万-46万，而金州区的单人公积金贷款最高上限为33万，夫妻双方公积金贷款最高上限为58万，因此项目户型可以选择全部公积金贷款。
如果全部选择商业贷款，那么月供都需要在1167元-2557元之间，对于单身购房者来说，具有一定的压力，对于夫妻两人来说，压力并不是很大。
分析师点评
项目目前出售的面积段为50平-110平米，主要面对的是刚需及首改客群，户型在空间尺度上设计的比较宽阔，但该项目所有的户型都存在着南北不通透的问题。所有的户型中89平米的三室户型设计的比较出色。将89平米的空间设计成三室，提高了房间的功能性，并且，客厅有南向的封闭阳台，卫生间干湿分离设计使得人们居住起来也比较舒适。比较适合三口之家或三代人一起居住；50一室的户型也比较适合单身人群作为过渡房使用。户型正南北朝向。客厅卧室的空间也很宽阔。但该户型无法改装成两室户型，因此业主家里人数的情况下，居住起来不是很方便。
三房A
优点：1、89平米三居室户型，正常的89平米户型大多会做成两居室，做成三居室之后房间的功能性得到了提高。三居室的户型即使是五口之家居住也不是感觉拥挤，并且89平米的面积也控制了总房款的价格。
2、客厅南向大阳台设计，客厅配套南向1.3*3.8的封闭阳台。业主可以可以将阳台作为一个简易的休息空间，可以在阳台上放置一把躺椅，天气好时可以观赏一下社区外面的景观，也可以将阳台封闭，扩大客厅的使用空间，增加客厅的舒适性，另外，家里物品的储藏和晒衣服都可以在客厅的阳台进行。
3、卫生间干湿分离设计，洗漱的位置在卫生间外侧，这样做可以缓解了卫生间拥挤的现象。并且洗漱的时候外溅的水也不会使卫生间潮湿
缺点1、户型并虽然是南北卧室，但两卧室并不通透，无法形成空气的对流，夏天的时候，两个卧室都会比较闷热，建议业主安装空调来控制卧室的温度。
2、主卧正对着洗漱间，虽然卫生间干湿分离，将洗漱间分离开来，但是洗漱间正对着主卧门口，这样的设计不单单容易使洗漱间的潮气影响到主卧，并且也使得主卧的空气没有办法形成对流，影响房间的居住舒适感。
3、餐厅的位置比较尴尬，餐厅位于客厅内侧，并且位置比较狭小，能够勉强摆放一个4人餐桌。并且因为餐厅与在客厅里面，因此在吃饭时，客厅会受到餐厅的油烟和气味的影响。
4、卫生间为暗卫设计，自身没有通风换气的效果，在平时需要打开换气扇才能有些许通风效果，尤其是在白天，需要点灯，需要增加能源成本，夏天的时候基本会保持1-2天一洗澡，卫生间没有窗户没有办法保证排出湿气，卫生间空间过分潮湿，有利于细菌的滋生，居住的环境受到污染。
三房A
客厅的进深为5.1米（含餐厅、阳台），面宽为3.6米，面积能达到18平米，因为客厅配带南向阳台，阳台为封闭阳台，但该阳台不是赠送面积，空间也极为明亮，但需要注意的是餐厅也在客厅里面，并且在吃饭的时候餐厅和客厅也会相互影响。
三房A
主卧进深为3.6米，面宽为3.3米，是一个接近12平米的卧室。卧室里摆放1.8米的双人床和衣柜等家具也不会觉得拥挤。
三房A
次卧面宽为3.2，进深为2.4米，面积为8平米，次卧接近为一个正方形的设计，次卧大多都是当做为孩子的卧室，因此8平米的面积依然很充足。建议摆放一张1.5米的床，这样再摆放学习桌，衣柜这样的家具，也不会显得很拥挤。
三房A
该户型的进深很大，并且厨房面积比较宽敞，能够容纳同时两个人活动并且还有冰箱的位置，需要注意的是厨房的窗户是上下开的，因此厨房油烟的排放可能会有一定的困扰，厨房的水槽为双桶水槽，日常洗大型碗具会很比较方便方便。
三房A
卫生间面积约为3平方米，面积不是很大，因此建议业主购买小型洗衣机，以防止卫生间摆放不开。
三房A
卫生间为干湿分离设计，很好的解决了早晚卫生间的拥挤问题，但需要注意的是洗漱间正对着主卧，因此需要注意这段的防水措施，以防止主卧潮湿。
一房E
优点：1、该户型主要强调的是房间的舒适度，50屏的房间做成一室一厅使得每个房间的做得很宽阔居住起来很舒适，比较适合单身业主或者丁克家族作为过渡房居住。
缺点：1、虽然房间的舒适度做得很好，但是该户型没有办法改成两居室户型，因此功能性上回有所降低，大多的业主在有小孩之后都需要换房子。使得房间勉强的人群较窄。
2、客厅的南向窗户是房屋中唯一的南向窗户，并且由于中间D户型过于前突，因此房间采光会有一些问题，房间只能在上午（或下午）直面采光，有一半时间是无法直面采光的，因此房间整体会显得比较昏暗潮湿。
3、卧室、厨房、卫生间三个功能区域过于拥挤，并且卧室还直对着卫生间，整体影响着卧室的居住舒适性，在做饭的时候油烟和噪音会飘到卧室里面，主卧的异味和潮气和会影响卧室的居住舒适性。
4、餐厅的位置比较尴尬，餐厅位于大门口处，并且位置比较狭小，能够勉强摆放一个2人餐桌。并且因为餐厅与在客厅里面，因此在吃饭时，客厅会受到餐厅的油烟和气味的影响。
5、卫生间为暗卫设计，自身没有通风换气的效果，在平时需要打开换气扇才能有些许通风效果，尤其是在白天，需要点灯，需要增加能源成本，夏天的时候基本会保持1-2天一洗澡，卫生间没有窗户没有办法保证排出湿气，卫生间空间过分潮湿，有利于细菌的滋生，居住的环境受到污染。
一房E
客厅的进深为4.3米，面宽为3.2米，面积能达到14平米，客厅对于50平米的户型来说还是比较宽阔的，但需要注意的是，客厅的南向窗户是房屋中唯一的南向窗户而且还不是很大，并且由于中间D户型过于前突，因此房间采光会有一些问题。
一房E
主卧进深为3.1米，面宽为3.2米，是一个接近10平米的正方形卧室。卧室里摆放1.8米的双人床和衣柜等家具也不会觉得拥挤。