分析师点评
招商花园城3月7日加推的叠加别墅产品较好的控制了产品的面积段，产品主力面积段在109~125平方米左右，从而较好的控制了产品的总价段。使得产品具有很高的市场竞争力。
招商花园城的公寓产品涵盖了75-105㎡2-3房，共5种户型设计项目所在的西城板块目前在售楼盘较少，因此招商花园城的开盘，改善了该板块内刚需产品供应不足的短板，再加上本案合理的总价控制，对周边较为年轻的刚需购买人群吸引力较高。
| 户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 二房 | 75.00 | 2:4 | - | 3.40 | - | 南 | 北 | 否 | - |
| 三房 | 90.00 | 2:4 | - | 3.40 | - | 南 | 北 | 是 | - |
| 三房 | 105.00 | 2:4 | - | - | - | 南 | 南 | 是 | - |
| 三房 | 105.00 | 2:4 | - | - | - | 南 | 南 | 是 | - |
| 三房 | 105.00 | 2:4 | - | - | - | 南 | 南 | 是 | - |
| 叠加 | 124.07 | -:- | - | - | - | 是 | - | ||
| 叠加 | 109.90 | -:- | - | - | - | 是 | - |
户型整体描述
叠加产品从面积段设定来看是主要客户以改善型客户为销售目标客群。分析师认为项目对该客群的消费习惯和喜好也有比较好的把控和拿捏，产品应该可以收到市场认可。
高层公寓均为2梯4户设计，公摊面积相对要多一点，所有房间均带飘窗，套内空间利用率还算可以。所有房源均为装修交付，向目前上海市场主流产品设计靠拢，省去了交房后业主装修的烦恼，同时也缩短了业主等待入住的时间，但需要注意的是装修产品因其装修成本难以估算，往往造成其产品价格高出周边同类产品不少，且装修后的产品往往很难将户型设计中的一线缺陷按照业主个性化的需求进行修正，灵动性较弱。
分析师点评
项目二期为叠加别墅，主力面积为109至124平方米，虽然从产证面积上来看，面积不是很宽敞，但实际由于别墅的特殊属性，其得房率很高且有一些附赠面积，这样实际居住体验要远高于同面积的公寓产品。
一期为4栋高层公寓，公寓户型为75平米2房，90平米3房和105平米3房，此次开放的样板间为75平米和90平米户型。若预算充足的话，分析师建议可以多考虑下105平米3房，毕竟户型面积大一点，各功能间的尺度感会相对宽敞些，整体舒适度也会相应的提高。
三房B
90平米户型，为南北朝向，设计成实用3房。整体户型方正，采光性和通透性都还不错，卫浴间干湿分离让洗漱与卫浴隔离，方便使用。但从功能布局来看，分析师认为该户型设计不太合理，在空间利用率上也弱于75平米二房。首先厨房紧邻主卧，受油烟影响明显，且厨房未预留放置冰箱的空间，使用起来不方便；其次次卧与书房双北向设计，舒适度降低；另外，该户型入户门正对卫生间门，从风水角度分析门进口直对卫生间是很不好的。
总体来说：90平米户型设计一般，但三房二厅一卫的设计是比较实用的刚需户型，比较适合刚需购房者。
三房B
三房B
三房B
三房B
叠加中叠
叠加下叠
叠加下叠
叠加下叠
叠加下叠
叠加下叠
叠加下叠
叠加下叠
