分析师点评
海马公园三期是海马公园继海马壹号公馆、海马公园二期、海马66公社之后的又一住宅产品。海马公园三期由1栋12层的小高层以及5栋26-33层的高层，其中小高层为2梯3户设计，高层为2梯4户设计，海马公园三期推出产品依旧延续前期品质改善型大面积房源，主力户型为89-92㎡两房，139-164㎡三房，以及158-206㎡四房。项目位处郑东新区高铁板块，占据郑州稀缺的土地资源，地段价值高，加之推出户型面积较大，总价较难控制，适合改善型置业客户购买。
| 户型 | 面积 | 梯户比 | 层高 | 客厅面宽 | 主卧面宽 | 主卧朝向 | 次卧朝向 | 南北通透 | 得房率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 二房 | 89.00 | 2:4 | 3.00 | 3.60 | 3.30 | 南 | 南 | 否 | - |
| 三房 | 139.00 | 2:4 | 3.00 | 4.20 | 3.60 | 南 | 北 | 是 | - |
| 三房 | 164.00 | 2:3 | 3.00 | 4.30 | 3.80 | 南 | 南 | 否 | - |
| 四房 | 206.00 | 2:3 | 3.00 | 4.80 | 4.30 | 南 | 南 | 是 | - |
| 四房 | 196.00 | 2:4 | 3.00 | 4.50 | 4.00 | 南 | 南 | 是 | - |
| 四房 | 158.00 | 2:4 | 3.00 | 4.20 | 3.60 | 南 | 北 | 是 | - |
户型整体描述
本期推出90㎡以下的户型仅占总建筑面积的28.82%，大部分户型属于较大面积的改善型户型，海马公园三期设计层高3米，一楼挑高大堂6米，较好的满足了业主生活休闲的活动开间，小面积户型客厅及卧室均朝南，属于纯南向户型，南向采光充足，一定程度上提高了业主生活的舒适度，但是不足是北向无通风。大面积户型南北通透，功能空间设置充足，设置有入户花园，入户花园赠送一半面积，增加了附加值的基础上，增加了户型的尺度感。主卧独立衣帽间以及卫生间，主人起居盥洗方便舒适，较好的提升了主人的生活品质。
其他图片
海马公园三期主要物业类型为高层住宅，那么不同楼栋的不同楼层均有不同的采光效果，那么在选择楼层的时候应该怎么选择，分析师整理了关于选择楼层的小常识，可供大家做个参考。
分析师点评
本案主要面对改善型客户，目前主要在售户型为89-92㎡；两房、158-206㎡三房毛坯户型，房型基本做到了空间尺度感十足。海马公园三期的几个户型做得比较出色，基本上都有不同面积附加值赠送， 整体户型方正，利用率高。小户型虽然面积受限，两房的设置也较好的增大了各个功能空间的面积，加上小户型较大面积户型价格低，面积小，适合用作婚房的新婚夫妇或者看好郑东新区高铁板块区域价值的投资客户选择。
二房A1
优点：
1、客厅连接南向大面积观景阳台，保证采光通风的前提下，半封闭阳台，赠送一半面积，附加值比较高。
2、户型纯南向设计，两卧均朝南，极大的增加了户型的南向采光效果，生活舒适度较高。
3、厨房位于房间北侧，有效地减少做饭产生的油烟对业主生活休息的影响，而且厨房连接工作阳台，可以放置冰箱等家用电器，操作方便，厨卫相连，卫浴可与厨房公用管道以及热水器，管道排布合理，装修成本低。
不足：
1、餐厅位置比较尴尬，餐厅正处于入户走廊处，业主进出可能会产生一定的不便
2、次卧采光仅靠南向的小面积飘窗，面宽为1.7m，采光受限，不过对于小面积的两房户型来说，由于面积受到多种限制已经是很不错的设计了。
3、户型南北不通透，通风性较差，但是南向采光充足，较好的弥补了这一不足。
二房A1
分析师通过DEVON手持式红外线激光测距仪对样板间尺寸进行实测，发现A1户型次卧采光飘窗面宽为1.433米，考虑到墙体厚度以及装修材质的厚度，实际宽度与户型标注宽度1.7米相仿，符合标准。分析师发现在阳光充足的中午，次卧的采光效果受影响不大，但是阴雨天的话可能会受到较大影响。
二房A1
分析师通过现场实际测量发现，该户型的主卧面宽、进深分别为3.091m、3.439m，户型图标注实际面宽进深为3.3m、3.7m，考虑到墙体厚度以及装修材料的干扰，户型的实际尺寸与户型图标注相仿，符合设计标准，因此主卧面积在12.21㎡ 左右，可使用空间在11㎡左右，基本能满足双人卧室家具的摆放。如果卧室面积能达到15㎡ 以上，除了基本的双人家具之外，还可放置电视机等，进一步提高舒适性，如果可以达到20㎡ 以上，还可以在卧室摆放双人沙发、贵妃椅等形成私人活动空间。该户型属于海马公园三期面积最小的户型，各功能空间的尺寸也是按照市场常见的设计标准，没有太大亮点，但是样板间人性化设置以及各个功能间标注都从细节上让人感受到海马地产的诚意。
二房A1
海马公园三期的清水样板房各个功能空间都有温馨提示以及相关描述，如散客厅散热器以及卫生间排水立管的描述，厨房面积的标准，小心落物的提醒，从细节上就能看出海马产品的品质以及保证。
四房C4
优点：
1、3.3m*4.6m入户花园设计，赠送一半面积约7.59㎡，附加值较高。
2、厨房位于房间北侧，有效地减少做饭产生的油烟对业主生活休息的影响，而且厨房连接工作阳台，可以放置冰箱等家用电器，操作方便。
3、客厅连接南向大面积观景阳台，保证采光通风的前提下，半封闭阳台，赠送一半面积，附加值比较高。
4、主卧独立卫生间衣帽间设计，业主生活沐浴方便，生活舒适度较高。
5、公共卫生间位于两卧之间，方便业主起居使用。但是由于紧邻两个卧室，因此在使用使用时，不可避免的会对其他卧室产生一定的噪音干扰。
6、户型设计动静分区明显，休息区在里侧，在一定程度上会减少娱乐区对于休息区的影响，也保证了业主生活的私密性。
不足：
1、餐厅位置比较尴尬，餐厅正处于入户走廊处，业主进出可能会产生一定的不便
2、入户走廊过长，空间利用率不足，造成面积浪费。
四房C4
分析师实测客厅面宽为4.183米，进深5.735米，层高为2.743米，考虑到墙体以及装修材料厚度，分析师推测实际尺寸与户型图标注尺寸相差不大，客厅面积在市场上同类户型属于正常水平，分析师提醒置业者，进深面宽黄金比例在1.5:1。该户型进深面宽比例为1.44:1，基本满足黄金比例要求，分析师实测层高为2.743m，由于考虑到楼板厚度，因此与销售员所讲的3m基本上差别不大，对于高层来说3m层高在市场上同类产品属于较高水平。分析师了解到，该户型的入户花园以后可以改造成餐厅一方面缩短餐厅与厨房之间的距离，操作方便，另一方面可以有效增大客厅的活动空间，增强尺度感。
四房C4
分析师通过现场实际测量发现，该户型的主卧面宽、进深分别为3.636m、4.325m，考虑到墙体厚度以及装修材料的干扰，户型的实际尺寸与户型图标注相仿，符合设计标准，因此主卧可使用空间在15.73㎡左右，除了基本的双人家具之外，还可放置电视机等，生活舒适性较高，如果可以达到20㎡ 以上，还可以在卧室摆放双人沙发、贵妃椅等形成私人活动空间。